권리분석에서 가장 중요한 것 중 하나는 대항력이 있는 임차인이 있는지 없는지, 이로 인해 낙찰 후 인수할 권리가 있는지 없는지를 판단하는 것입니다.

말소기준권리, 전입신고일, 확정일자 등의 정보를 바탕으로 이를 판단합니다. 그런데 가끔 대항력이 있는 임차인임은 분명한데, “이런 경우에도 임대차관계가 성립하나?” 하고 의문이 드는 경우가 있습니다.

오늘은 말소기준권리 이전에 전입신고를 했더라도 인정이 되지 않는 관계에 대해 알아보도록 하겠습니다.

말소기준권리 이전에 전입신고를 하여도 대항력이 없는 경우는 대표적으로 3가지가 있습니다.

1. 부부사이

2. 부모와 미성년자인 자식

3. 자식 소유의 부동산에 부모가 임차인

부부 사이 간에는 적법한 임대차계약으로 인정받지 못합니다. 다만, 부부 관계였으나 협의 이혼을 했다면 이혼한 시점부터는 대항력을 주장할 수 있습니다. 그러나 협의 이혼 후에도 동거를 한다면 사실혼이 인정되어 주택임대차보호법이 적용되지 않습니다.

일반적으로 부모소유의 부동산에 자식이 거주하는 경우, 무상거주를 하는 경우가 많고 임대차 계약을 맺지 않은 경우가 대부분입니다. 혹 임대차계약을 맺었더라도 경제력이 없는 미성년자의 자식과 맺어진 임대차계약은 선순위라도 인정을 받지 못해 대항력이 없습니다. 미성년자의 자식이 아닌 경우 조건이 까다롭기는 하지만 부모와 자식 간의 임대차관계가 적법한 경우도 있습니다. 자식이 미성년자가 아니어야 하며, 부모와 동일세대원이 아닌 독립된 세대원이어야 합니다. 그리고 임대차계약서가 작성되어 있어야 하며, 계약서에 명시된 임차보증금을 지불했다는 증빙자료가 있다면 적법한 임차인으로 인정받을 수도 있습니다.

일반적으로 부모가 부동산의 소유주이고 자식이 임차인인 경우 무상거주가 대부분이라 큰 문제가 발생하지 않는 경우가 많지만, 무조건 적법하지 않은 임대차계약이라고 맹신하다가 골치 아픈 상황을 맞이할 수 있으니 참고하시기 바랍니다.

또한, 자식이 소유한 부동산에 근저당이 설정되기 전에 부모가 전입신고를 하고 살고 있더라도 부모의 대항력은 없습니다.

위의 경우를 제외한 기타 친인척 형제간에 체결한 임대차계약은 적법하게 인정받을 수 있습니다. 임대차계약서, 계약서에 적힌 보증금을 지불한 증거 등 진실된 임대차계약임을 증명할 수 있는 증빙자료가 있고, 선순위임차인이라면 대항력을 있으므로 참고하시기 바랍니다.

형제자매, 친인척이 임차인인 경우에도 부모와 자식의 관계처럼 전입신고만 하고 무상거주하는 경우가 많은 것이 사실입니다. 하지만 무상거주가 아닌 경우도 있기 때문에 입찰 전에 근저당권자 또는 경매신청채권자에게 문의하거나 현장방문 등을 통하여 이에 대한 정확한 사실관계를 꼭 파악하셔야 합니다.

만약 위장임차인이면서 법원에 권리신고를 하여 공정한 경매절차를 해한다면 경매입찰방해죄가 성립되어 처벌받을 수 있습니다. 경매입찰방해죄는 2년 이하의 징역 또는 7백만원 이하의 벌금에 처합니다.

임차인의 대항력 여부를 파악하는 것은 경매에서 상당히 중요합니다. 이 여부를 잘못판단하면 낙찰 후 임차인의 보증금을 인수하거나 입찰보증금을 포기해야 하기 때문입니다. 드물지만 위의 내용들처럼 대항력이 있어보이지만 실제로는 대항력이 없는 경우가 있으니 참고하시기 바랍니다.

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