경매에서 아파트나 다세대 등의 공동주택과 근린상가, 오피스텔, 집합건물 등의 물건을 보다 보면 체납관리비가 있는 걸 종종 확인할 수가 있다. 적게는 몇 만원부터 많게는 수천만원이 넘어가는 경우도 있다.

체납관리비가 적은 경우에는 전부 지불 할 생각으로 입찰에 참여가 가능하지만 금액이 클 경우에는 선뜻 입찰에 참여하기가 쉽지만은 않다. 체납관리비가 있는 물건을 낙찰받았다면 눈엣가시 같은 체납금은 누가 지불해야 할까?

먼저 한마디로 정리하자면 낙찰자가 지불해야 한다.

그렇다고 마음에 드는 경매물건이 있는데 체납관리비 때문에 포기할 것인가? 100% 전부 지불해야 하는지, 일부만 지불해야 하는지 다음 판례를 확인해보자.

대법원 2001.09.20 선고 2001다8677 판결

【판시사항】

아파트의 전 입주자가 체납한 관리비가 아파트 관리규약의 정함에 따라 그 특별승계인에게 승계되는지 여부(=공용부분에 한하여 승계)

【판결요지】

집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지·관리해야 하고 그에 대한 적정한 유지·관리를 도모하기 위하여는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 집합건물법 제18조에서 특별규정을 두고 있는바, 위 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 위 규정에 터잡은 것으로서 유효하다고 할 것이므로, 아파트의 특별승계인은 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분에 관하여는 이를 승계하여야 한다고 봄이 타당하다.

판결 내용을 보면 낙찰자도 입주자로서 관리규약에 따른 관리비를 납부하여야 한다는 의미일 뿐, 전 입주자의 체납관리비까지 승계해야 하는 것으로 해석할 수는 없다는 것이다. 체납관리비 중 공용부분은 지불해야 하고, 전유부분은 부담하지 않아도 된다는 것이다.

그렇다면, 전 소유자가 체납한 공용부분 관리비를 전부 지불해야 하나? 이것 또한 아니다. 3년이 경과된 관리비에 대해서는 낙찰자가 부담하지 않아도 된다는 대법원 판례가 있으니 확인해보자.

대법원 2007.2.22 선고 2005다65821 판결

민법 제163조 제1호에서 3년의 단기소멸시효에 걸리는 것으로 규정한 ‘1년 이내의 기간으로 정한 채권’이란 1년 이내의 정기로 지급되는 채권을 말하는 것으로서 (대법원 1996. 9. 20. 선고 96다25302 판결 참조) 1개월 단위로 지급되는 집합건물의 관리비채권은 이에 해당한다고 할 것이다.

또한 체납관리비를 지불할 때, 체납관리비의 연체료는 지불하지 않아도 된다는 판례도 있다. 하단 판례는 관리비에 대한 연체료는 낙찰자가 지불해야 할 부분이 아니라는 내용이다.

대법원 2006.6.29 선고 2004다3598, 3604 판결

관리비 납부를 연체할 경우 부과되는 연체료는 위약벌의 일종이고, 전(전) 구분소유자의 특별승계인이 체납된 공용부분 관리비를 승계한다고 하여 전 구분소유자가 관리비 납부를 연체함으로 인해 이미 발생하게 된 법률효과까지 그대로 승계하는 것은 아니라 할 것이어서, 공용부분 관리비에 대한 연체료는 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않는다.

미납되어있는 관리비는 낙찰자가 지불해야 한다. 하지만, 공용부분의 관리비만 지불하면 되고, 3년이 경과되지 않은 관리비만 납부하면 된다. 또한 체납관리비의 연체료는 지불하지 않아도 무방하다.

이와 같이 체납관리비가 있는 경매물건 낙찰 후 지불해야 할 것과 하지 않아도 되는 것을 알아보았다. 체납관리비가 있는 경매물건에 응찰하려 한다면, 응찰 전에 관리사무소에 들러 낙찰 시 지불해야 할 미납요금이 얼마인지 확인하고 입찰가를 산정하는 것도 방법이다.

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