다주택자에 대한 제재가 많아짐에 따라 상당한 부담을 주고 있습니다. 사실, 개인적으로는 앞으로 이 부분에 대한 해결책이 언젠가는 나올 것이라는 확신(?)이 있지만, 현재로서는 그다지 선택할 수 있는 대안이 많지 않습니다.

기본적으로 생각할 수 있는 임대주택 등록을 제외하고 두 번째 옵션은 부담부증여입니다. 그러나 부담부증여가 실효성 있는 대안이 되기 위해서는 먼저 몇 가지 전제를 충족할 필요가 있습니다.

부담부증여란, 재산을 증여할 때 전세보증금이나 주택담보대출과 같은 부채를 포함(전가)해서 물려주는 것을 말한다.

기본적으로 증여를 하기 위해서는 자산의 평가가 매우 중요한 요소가 됩니다. 평가된 가액이 얼마냐 하는 것이 증여재산에 대한 증여세액을 결정하는 요인이 되기 때문입니다. 그리고 증여는 동일인 기준으로 10년 이내에 증여한 것은 합산하기 때문에 사전증여한 금액 역시 중요한 요인이 됩니다.

그래서 부담부증여가 유효하기 위해서는 다음과 같은 전제 조건들이 필요합니다.

1. 증여재산의 평가액이 작고, 부채에 따른 양도소득 금액의 규모가 작아야 합니다.

- 부담부증여는 '증여 + 양도'이기 때문에 이 두 요소의 합이 전체 증여, 전체 양도보다 작아야 의미가 있습니다. 따라서 그 금액이 적기 위해서는 전체 증여 액수가 적고, 그 적은 금액을 증여 부분과 양도 부분으로 나누면 유리해집니다. 그런데, 증여 시에는 일반적인 '시가'가 존재하지 않는 것이 일반적이므로 평가금액이 적으면 절세 방안이 될 수 있습니다.

2. 동일인에게 사전증여 금액이 없거나 낮아야 합니다.

- 사전에 증여를 이미 많이 했는데, 부담부증여를 통해서 해결하고자 한다면, 실제 증여세 부담 시에 높은 세율이 적용되어 절세 효과가 희석되게 됩니다. 따라서 사전 증여를 이미하였다면, 부담부증여는 실효성 있는 대안이 될 수 없습니다.

3. 실제 증여할 의사가 있어야 합니다.

- 가끔 보면, 단지 절세 목적만으로 부담부증여를 고려하는 경우가 있습니다. 그러나 실제 증여가 아니라면 다시 되찾아오는데, 재차증여가 이루어지기 때문에 증여세가 다시 부과되게 됩니다. (어떤 이유에서든) 증여를 하겠다는 의사가 없다면 다른 대안을 찾는 것이 옳은 것이지, 단지 세금 부담을 줄이는 것만 생각하는 것은 좋지 않습니다.

4. 장기간(5년 이상) 보유해야 합니다.

- 부담부증여를 한 이후 5년 이내에 부동산을 매각하면 부당행위계산부인 등으로 인해 세 부담이 늘어나는 경우가 발생할 수 있습니다. 따라서 충분한 시간 동안 보유할 경우에 이러한 제도를 이용할 수 있는 것입니다.

매번 비슷한 이야기를 하는 것이지만, 부담부증여든, 임대주택 등록이든, 항상 유리하거나 항상 불리한 제도는 없습니다. 자신의 상황과 여건에 맞추어 선택을 할 때에 가장 좋은 대안이 나올 수 있습니다.

부동산태인 칼럼니스트 이촌세무법인 홍성택 세무사