사업을 하기 위해서 상가를 임차하고, 인테리어를 하고, 영업을 합니다. 하지만 상가가 내 소유가 아닌 한, 언제든지 옮겨야할 수 있습니다. 업종에 따라 다르겠지만, 사업장에는 인테리어가 꼭 필요하고, 인테리어에 상당한 비용이 소요되는 경우가 많습니다.

제가 운영하는 변호사 사무실은 외식업의 업종 같이 많은 비용이 들어가는 인테리어는 필요 없지만, 소소하면서 상당히 비용이 드는 인테리어가 필요합니다. 일반 사무실과 달리, 개인 방이 여러 개 필요하고, 영상시설을 갖춘 회의실이나, 안내 데스크 등이 필요한데, 이것들은 별 것 아닌 것 같지만, 은근히 비용이 많이 소모됩니다.

더구나 어느 정도 고급스러운 분위기도 풍겨야 해서, 마감 자재들도 신경을 써야 합니다. 제가 처음 개업했던 수년 전에는 인테리어 비용이 아까워서, 직접 발품을 팔고 돌아다녔습니다. 결과적으로 저렴한 인테리어를 했지만, 몇 년이 지나자 사무실 자체가 저렴해 보이는 역효과를 얻었습니다.

나중에 사무실을 이전하려고 보니, 처음부터 하나하나 제 손길이 미친 인테리어를 철거해야 하는 것이 가슴이 아팠고, 거기다 철거비용이 아까워서, 다음 임차인에게 시설비용 없이 이전을 해야만 했습니다. 저는 몇 년 간 사무실을 정말 잘 사용했기 때문에 인테리어를 철거했다 하더라도, 손해를 보지는 않았을 것입니다. 그런데, 많은 사업장이 막대한 인테리어 비용을 투자하고도, 오래지 않아 사업을 그만두거나 이전하고는 합니다.

이처럼 사업을 그만 둘 때는 임차한 사업장에 대한 ‘원상회복의무’가 발생합니다. 이 원상회복 의무라는 것은 대부분의 임대차 계약서에 어김없이 들어가 있습니다. 만일 원상회복 의무를 이행하지 않은 경우, 임대인이 원상회복 비용을 임대보증금에서 공제할 수 있기 때문에, 임대인과 임차인 간의 분쟁이 발생합니다.

하지만, 임대인이 너무 무리한 요구를 해온다거나, 내가 투자한 시설비를 조금이라도 회수하고 싶다면 어떻게 해야 할까요? 반대로, 임차인이 자신이 설치한 인테리어나 시설물을 인수하라는 요구를 한다면, 그 시설들이 필요없는 임대인은 어떤 방법을 취해야 할까요? 제 경험에 따르면, 이 문제에 있어서는 사안에 따라 임대인이 약자인 경우도 있고, 임차인이 약자인 경우도 있습니다.

여기서 ‘부속물매수청구권’이라는 개념에 대해 알아볼 필요가 있습니다. 우리 민법에서 정하고 있는 권리인데, 임차인은 건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위해서 임대인의 동의를 얻어서 부속시킨 것 또는 임대인으로부터 매수한 부속물의 경우 임대차의 종료 시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있습니다(민법 제646조).

이 부속물매수청구권을 행사하려면, 먼저 민법이 정한 ‘부속물’에 해당해야 하고, 해당 부속물이 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건이거나 임대인으로부터 매수한 부속물이라는 요건을 모두 갖추어야 합니다. 인정 요건이 좀 엄격합니다. 다만, 일단 부속물로 인정되면, 임차인이 임대인에게 ‘매수하라’라는 권리행사만 하면, 임대인은 그 부속물을 매수할 의무가 발생하는 강력한 권리입니다.

예를 들어서 임차인이 영업을 하기 위해 임대인의 동의를 받아 설치한 별도의 수도, 전기, 냉난방 시설 등이 이 부속물에 해당할 수 있습니다. 하지만 같은 수도 시설이라도 하더라도, 임대인이 설치에 동의를 하지 않았다면 부속물에 해당하지 않을 수도 있습니다. 비슷한 시설이라도 사례에 따라, 계약 상황에 따라 달리 판단되니 주의해야 합니다.

그리고 이 규정은 ‘편면적 강행규정’이라고 해서, 임차인에게 불리한 약정을 하면 그 약정은 무효입니다. 만약 계약서에 특정한 조건 없이 단순히 ‘임차인의 부속물매수청구권을 인정하지 않음’이라고 기재되었다 해도, 임차인은 부속물 매수청구권을 행사할 수 있습니다. 부속물매수청구권을 인정하지 않기로, 제소전 화해를 한 경우에도 마찬가지입니다.

임차인의 입장에서 이 부속물매수청구권을 인정받기 위해서는 계약서에 관련 사항을 명시하는 것이 좋습니다. 임대차 계약서에 “임차인은 임대인의 동의를 받아 주방시설 OOO, 냉방시설 OOO...을 설치하기로 한다.”라든지 “임차인은 임대인으로부터 OOO 시설을 매수하였다.”라는 문구를 넣으면 임차인이 나중에 부속물매수청구권을 행사하기 수월해 집니다.

반면에 임대인의 입장에서는 원칙적으로 부속물매수청구권을 부정할 수 없습니다. 다만, 우리 판례에서 인정되고 있는 사안인데, 임차인이 계약 종료시에 부속물매수청구권을 행사하지 않는 대신에, 임대인이 임대료를 시가보다 저렴하게 해 주기로 했다면 그 약정은 유효하다고 봅니다(대법원 92다24998 등). 만약 이런 사정이 있다면, 이 내용을 계약서에 적극적으로 넣어 놓아야 합니다.

그리고 임차인과 임대인 모두가 주의해야 할 것이 바로, 차임 연체로 인한 해지입니다. 차임 연체로 인하여 해지된 경우에는 임차인은 부속물매수청구권을 주장할 수 없습니다. 임차인의 입장에서는 차임이 법정기간 이상 연체되지 않도록 주의해야 할 것이고, 임대인의 입장에서는 차임이 법정기간 이상 연체되면, 즉시 내용증명 등을 통해서 해지통보를 해야 임차인의 부속물매수청구권의 주장을 막을 수 있습니다.

부동산태인 칼럼니스트 로펌고우 고윤기변호사