01 신탁공매로 자양동 우성7차아파트에 입찰한 이유는?

이 아파트는 서울시 광진구 자양동 지하철 건대입구역에 있다. 신탁공매로 1회차 최초매각예정금액은 1,146,000,000원에 시작되었지만, 아파트 시세는 10억5,000만원 정도였다. 그런데 1회차 최초매각예정금액이 높은 가격에서 시작되었다는 사실을 알 수 있다. 이러한 이유로 최초매각예정금액과 감정평가금액 등을 시세로 판단해서는 안 된다. 어쨌든 하루에 4회차씩 이틀 간격으로 매각하다보니, 시세보다 높은 가격으로 1회차를 시작하였더라도 입찰자 분들은 낮은 금액으로 낙찰 받을 수 있다는 것이 장점이다. 본인이 이 아파트 시세조사당시 10억5,000만원 정도 였고, 주변 교육학군과 버스, 지하철, 교통 역시 우량한 편이어서 2년 거주하다가 팔면 높은 기대수익을 노려볼 수 있을 것이라 예상했다.

특히 이 아파트의 장점은 첫 번째, 지하철 2호선과 7호선이 교차하는 건대입구역에서 도보로 5분 거리에 있다는 것, 두 번째, 롯데백화점과 이마트 등의 쇼핑센터와 건국대학교 및 건국대학병원 등이 위치하고 있다는 것, 세 번째, 한강이 보이는 정남향 22층중 20층에 이라는 것이다.

그런데 유의할 점은 공매공고문을 확인하면 1순위로 설정된 농협근저당권(채권최고액 5억2,800만원)을 인수하는 조건으로 매각하는 것이다. 여기서 실제로 인수할 금액은 채권최고액이 아니라, 채권최고액의 범위 내에서 채권원금과 낙찰자가 잔금을 납부할 때까지 지연이자를 인수하는 것이므로, 1순위 근저당권을 설정한 농협 금융기관에 확인하고 입찰해야 한다. 인수조건이란 낙찰가에 인수하는 저당권을 포함해서 총취득가가 되는 것을 의미하는 것이다.

이 아파트의 사진과 주변 현황도, 입찰정보 및 입찰결과 내역은 다음과 같다.

02 광진구 자양동 우성7차아파트의 주변 현황도

신탁재산 등의 공매에서 권리분석은 공적장부를 통해서 확인하는 방법과 수탁사의 공매담당자, 그리고 우선수익자(대출금융기관)를 통해서 확인하는 방법이 있다.

(1) 공적장부 등을 통해서 권리를 분석하는 방법

가) 등기사항증명서와 신탁원부 확인

등기소에서 등기사항증명서를 발급받을 때 신탁원부를 포함해서 발급 받아, 첫 번째로 수탁사로 등기된 신탁등기일과 그 이전에 소유자(위탁자)를 확인한다. 그리고 신탁원부에서 대출을 실행한 금융기관(우선수익자) 등의 채권금액과 이자 등을 확인한다.

① 등기사항전부증명서

② 신탁원부에서 위탁자와 수탁자, 그리고 우선수익자를 확인하고, 이들 간에 부동산 담보신탁계약과 대출금액과 이자내역 등을 확인한다.

나) 주민센터 등에서 전입세대열람과 신탁등기일을 기준으로 대항력 유무 판단

전입세대열람 등을 통해서 공매대상주택에 거주하는 세대원을 확인한다. ⇨ 전입세대원이 위탁자 본인이거나 그 가족구성원이라면 신탁사에 대항할 수 없다. 그러나 제3자가 대항요건을 갖추고 있다면 대항력이 있을 수 있다. 신탁등기일을 기준으로 신탁등기 이전에 대항요건을 갖춘 임차인은 대항력이 있어서 매수자가 인수해야 한다. 이후에 갖추고 있으면 대항력이 없어서 명도대상이다.

이 아파트는 신탁등기일 이천십팔년1월4일이다. 전입신고한 세대주 등은 채무자겸 위탁자 박○○와 그의 가족이 거주하고 있는 것으로 판단되므로, 매수인이 인수할 권리는 없었다. 그러나 확인할 수 없는 경우에는 다음과 같이 우선수익자 등으로부터 확인하고 입찰에 참여해야 한다.

다) 건축물대장과 건물 현황도 및 평면도를 확인해라!

이러한 서류는 민원24와 주민센터 등에서 발급받아 확인할 수 있다. 이렇게 분석하는 것은 신탁공매에서 감정평가서를 확인할 수 없는 경우가 많고, 확인이 가능하더라도 약식감정서로 인해서 자세하게 확인할 수 없는 경우가 많다. 그리고 불법건축물 등으로 인해서 이행강제금 등의 부과가 따를 수도 있기 때문이다.

(2) 수탁사의 공매담당자, 그리고 우선수익자를 통해서 확인하는 방법

앞에서와 같은 방법으로 확인할 수 없을 때에는 수탁사의 공매담당자와 우선수익자(대출금융기관 등)를 통해서 확인해서 권리를 분석하면 된다. 특히 우선수익자는 대출심사단계에서 전입세대 열람 등을 통해서 대항력 유무를 판단하고 대출을 실행하게 되므로 공매대상 부동산에 대해서 자세한 내용을 알고 있다. 우선수익자의 전화번호는 수탁사에 문의해서 확인하면 된다.

06 정확한 시세와 인수금액을 확인하고, 입찰해서 성공하다

(1) 인터넷과 주변부동산에서 시세조사 후 입찰에 참여하다

이 아파트는 채무자겸 위탁자 가족들이 거주하고 있어서 권리분석에 문제가 없을 것 같지만 앞의 신탁공매 공고 내역을 확인한 바와 같이 선순위저당권(농협은행주식회사) 채권최고액 528,000,000원을 인수해야 한다. 그래서 농협 금융기관에 확인해보니 근저당권을 유암코에서 인수해서 경매가 진행되니 유암코에서 확인하라고 담당자 전화번호를 알려 주었다. 전화해서 문의하니 원금 4억3,000만원과 지역이자 2,000만원 정도 되는데 최종 인수일인 12월 27일 가봐야 정확한 것을 알수 있다고 했다. 나머지는 개인정보법으로 알려 줄 수 없다고 했다. 그래서 원금 4억3,000만원과 지연이자 2,000만원을 인수하는 조건으로 입찰하면 될 것으로 분석해본 사례이다. 그러니 인수할 선순위저당권은 4억5,000만원이고 입찰가를 387,609,800원으로 하면 총취득가는 837,609,800원으로 다음 네이버 시세조사표를 참고하면 알 수 있듯이 시세차익을 2억1,200만원 정도 볼 수 있는 물건이다.

그래서 387,609,800원에 입찰하기로 결정했다.

(2) 광진구에 있는 우성7차아파트를 낙찰 받아 어떻게 성공하다!

이 아파트는 서울시 광진구 자양동 2호선과 7호선 더블역세권 건대입구역에 위치하고 있다. 시세는 10억원5,000만원 정도인데 12회차 입찰기간에 387,609,800원에 낙찰 받아 싸다고 생각할 수 있지만 선순위저당권 채권최고액 5억2,800만원을 인수하게 되므로 총취득가는 915,609,800원으로 시세차익을 1억3,439만원 정도 볼 수 있는 물건이다. 일반적으로 입찰자들은 여기까지만 생각한다. 그러나 인수하는 농협근저당권은 채권최고액까지 지연이자를 포함해서 인수하는 것은 맞지만, 실제 채권(입찰해서 잔금을 납부할 때까지 원금과 지연이자만)을 인수하는 것이므로, 입찰하기 전에 농협과 이 채권을 인수한 유암코주식회사에 확인하니 지연이자를 포함해서 4억5,000만원이란다.

그래서 내가 이 아파트를 총취득한 금액은 837,609,800원이 된다. 이 아파트 하나로 2억원의 시세차익을 보게 된 셈이다. 나는 낙찰 받고 세 개의 선물을 받았다. 첫째, 농협은행에 정확한 이수금액을 확인하니 잔금납부까지 지연이자를 계산해도 4억4,500만원으로 인수금액이 500만원 줄었고, 둘째, 배당잉여금을 확인해 보니 위탁자겸소유자가 1억원을 받을 수 있어서 명도비용을 줄일 수 있다는 사실과 셋째로 낙찰 받고 다음날 명도하러 갔었는데 또 하나의 선물을 받았다. 아파트 내부를 4,000만원 들여 3년 전에 올수리 했고, 한강이 보이는 집이라는 것을 다시 한 번 나를 놀라게 했다.

올 201 8년도에는 연봉 만들기를 아파트로 전념해서 “아파트 살 때와 팔 때”, “나는 적금보다 10배 더 버는 부동산이 좋다“를 출간했고, 인터넷방송 채널(유튜브tv와 아프리카tv, 네이버tv)까지 운영하면서 따뜻한 한해를 보낸 것 같다.

2019년 한해는 이 글을 읽는 모든 분들에게도 본인과 같이 부자가 되기를 기원한다.

부동산태인 칼럼니스트 ㈜채움과 사람들 김동희 대표