01 조합원의 자격 등(도시정비법 제39조)

도시 및 주거환경정비법(약칭: 도시정비법) 제39조 제1항 제25조에 따른 정비사업의 조합원은 토지 등 소유자로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다.

1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때

2. 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때. 이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가를 제외하고는 1세대로 본다.

3. 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때

02 재개발사업의 분양대상 등(서울시 도시정비조례 제36조)

서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 제36조 ① 영 제63조 제1항 제3호에 따라 재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자로 한다.

1. 종전의 건축물 중 주택을 소유한 자

2. 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 90제곱미터 이상인 자

3. 분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자. 다만, 분양신청자가 동일한 세대인 경우의 권리가액은 세대원 전원의 가액을 합하여 산정할 수 있다.

4. 사업시행방식전환의 경우에는 전환되기 전의 사업방식에 따라 환지를 지정받은 자. 이 경우 제1호부터 제3호까지는 적용하지 아니할 수 있다.

5. 도시재정비법 제11조 제4항에 따라 재정비촉진계획에 따른 기반시설을 설치하게 되는 경우로서 종전의 주택에 관한 보상을 받은 자

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 여러 명의 분양신청자를 1명의 분양대상자로 본다.

1. 단독주택 또는 다가구주택을 권리산정기준일 후 다세대주택으로 전환한 경우

2. 법 제39조 제1항 제2호에 따라 여러 명의 분양신청자가 1세대에 속하는 경우

3. 1주택 또는 1필지의 토지를 여러 명이 소유하고 있는 경우. 다만, 권리산정기준일 이전부터 공유로 소유한 토지의 지분이 제1항 제2호 또는 권리가액이 제1항 제3호에 해당하는 경우는 예외로 한다.

4. 1필지의 토지를 권리산정기준일 후 여러 개의 필지로 분할한 경우

5. 하나의 대지범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을 건축물 준공 이후 토지와 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우. 다만, 권리산정기준일 이전부터 소유한 토지의 면적이 90제곱미터 이상인 자는 예외로 한다.

6. 권리산정기준일 후 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖에 공동주택을 건축하여 토지등소유자가 증가되는 경우

③ 제1항 제2호의 종전 토지의 총면적 및 제1항 제3호의 권리가액을 산정함에 있어 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 포함하지 않는다.

1.「건축법」제2조 제1항 제1호에 따른 하나의 대지범위 안에 속하는 토지가 여러 필지인 경우 권리산정기준일 후에 그 토지의 일부를 취득하였거나 공유지분으로 취득한 토지

2. 하나의 건축물이 하나의 대지범위 안에 속하는 토지를 점유하고 있는 경우로서 권리산정기준일 후 그 건축물과 분리하여 취득한 토지

3. 1필지의 토지를 권리산정기준일 후 분할하여 취득하거나 공유로 취득한 토지

④ 제1항부터 제3항까지에도 불구하고 사업시행방식전환의 경우에는 환지면적의 크기, 공동환지 여부에 관계없이 환지를 지정받은 자 전부를 각각 분양대상자로 할 수 있다.

재개발사업구역 내에서는 분양대상자, 또는 현금청산대상자인가에 따라 수익의 차이가 크기 때문에 정확하게 확인하고 투자해야 한다. 그리고 재개발구역 내에서 공동소유주택 등의 일부 지분을 매수하면 단독분양대상자, 공동분양권대상자, 현금청산대상자가 되는 가도 알고 있어야 한다.

2010년 7월 15일 서울시 도시 및 주거환경 정비조례가 개정되어 시행되고 있다. 이 개정된 조례를 신조례로, 개정되기 전 조례를 구조례로 기술했다.

◆ 서울시 구조례 적용대상 : 2010년 7월 15일 이전에 최초로 기본계획이 수립되어 있는 지역 및 지구단위계획이 결정·고시된 지역은 종전규정(도정법 제27조 및 제28조를)에 따른다(부칙 제1조 2항). 이 구조례에서는 2003년 12월 30일 이전에 소유권이 분리된 경우만 분양대상자를 인정하고 있다.

◆ 서울시 신조례 적용대상 : 2010년 7월 15일 이후부터 신조례 적용대상 사업장은 권리산정기준일 이전에 소유권이 분리된 경우에는 분양대상자가 된다.

<알아두면 좋은 내용>
주택 등 건축물의 분양받을 권리산정기준일
정비계획의 고시가 있은 날 또는 시장이 투기억제를 위해 기본계획 수립 후 정비구역 지정·고시 전에 따로 정하는 날을 말한다(2010.7.15.신설). 이날을 기준으로 건축물을 분양받을 권리를 정하는 사항임.

(2) 투기과열지구 내 조합원지위 양도와 조합원분양권 전매제한

1. 재건축은 2017년 부동산 8.2대책 이후 투기과열지구에서 재건축 조합원지위 양도를 조합설립 이후에는 원칙적으로 금지된다. 다만 예외적으로 ① 201 8년 1월 25일부터 10년 이상 보유, 5년 이상 거주 요건을 갖출 경우 예외적으로 조합설립과 관계없이 조합원 지위 양도가 허용된다. ② 조합 설립 후 3년 내 사업시행 인가 신청이 없거나 사업시행 인가 후 3년 내 착공하지 못했을 때 주택을 3년 이상 소유한 경우에만 예외적으로 분양권 양도를 허용하고 있다.

2. 재개발은 201 8년 1월 25일부터 투기과열지구로 지정한 지역 내의 주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 경우 관리처분인가 후부터 소유권이전등기 시까지 조합원지위양도가 제한되고 현금청산대상자가 된다. 다만 예외적으로 201 8년 1월 24일 전에 사업시행인가를 신청한 단지는 조합원지위양도가 가능하다. ② 조합설립인가 후 3년 내 사업시행인가 신청이 없고 3년 이상 소유" 또는 "사업시행인가 후 3년 내 착공하지 못하고 3년 이상 소유" 또는 "착공일로부터 3년 이상 준공되지 않고 3년 이상 소유"하는 경우에는 양도가 가능하다.

3. 그러나 법원경매나 Kamco 압류재산공매로 낙찰 받으면 이러한 제한 없이 분양권을 취득할 수 있다. ⇨ 도시정비법 시행령 제30조 제3항 도시정비법 제19조 제2항 제4호에서 “대통령령이 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
(1~4호 내용은 생략함), 5. 국가·지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무를 이행하지 못하여 주택재건축사업의 토지 또는 건축물이 경매 또는 공매되는 경우

국·공유지나 타인토지에 주택 소유자는 주택규모와 상관없이 분양권 인정된다. 다만 주택이 ① 서울시 구조례 적용대상은 2003년 12월 30일 이전에, ② 서울시 신조례 적용대상은 권리산정기준일 이전에, 토지와 건물이 분리되어 있는 경우만 인정된다.
유의할 점은 국공유지상의 건물은 추후 토지를 불하 받을 수 있어서 종전자산의 평가금액이 증가될 수 있지만, 타인토지상의 건물은 건물만 가지고 평가하므로, 평가금액이 적어 소형평형을 배정 받거나 현금청산자가 될 수 있다는 점이다.

종전 토지의 면적이 90㎡ 이상이면서 권리산정기준일(구조례 적용대상은 2003년 12월 30일) 이전에 ① 단독으로 소유권이 분리되어 있거나 ② 공유지분으로 등기가 되어 있는 경우(지분면적이 90㎡ 이상)에는 분양대상자가 된다. 토지의 면적이 90㎡ 이상이면 지목과 상관없이, 즉 지목이 도로인 경우도 분양자격을 갖는다.

<김선생의 한마디>
토지면적은 지자체 조례에 따라 다르고(서울시 기준 90㎡), 구조례와 신조례 적용대상 판단이 어렵기 때문에, 시·군·구 지자체 도시정비과에서 자세한 내용을 확인하는 방법이 좋다.

종전 토지면적이 90㎡ 미만이더라도 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자는 분양자격이 주어진다. 그리고 분양신청자가 동일한 세대인 경우의 권리가액은 세대원 전원의 가액을 합하여 산정할 수 있다.

단독필지로 30㎡이상~90㎡ 미만인 토지소유자는 ① 2003년 12월 30일 이전에 소유권이 분리되고, ② 지목과 현황이 모두 도로가 아니어야 하고(지목이 대지 또는 현황이 대지이면 분양대상), ③ 사업시행인가 고시일 부터 공사완료 고시일 까지 세대전원이 무주택인 인 경우에는 분양대상자가 된다. 2010년 7월 15일 서울시 도시 및 주거환경 정비조례가 개정된 신조례 적용대상 재개발사업구역에서는 90㎡ 미만인 토지소유자는 분양자격이 없다는 것에 유의해야 한다.

(6) 1주택 또는 1필지의 토지를 여러 명이 소유하고 있는 경우

1주택 또는 1필지의 토지를 여러 명이 소유하고 있는 경우에는 하나의 분양자격! 다만, 권리산정기준일(구조례 적용대상은 2003년 12월 30일) 이전부터 공유로 소유한 토지의 지분이 총면적이 90㎡ 이상 또는 권리가액이 분양용 최소 규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자의 경우는 그러하지 않는다.

수 필지나 대지 소유자 각자 90㎡ 이상인 경우이고, 권리산정기준일 이전에 분할된 경우 각각 분양대상자가 된다. 수 필지를 합한 면적이 90㎡ 이상이거나 공유로 소유하고 있는 면적 중 단일지분이 90㎡ 이상인 경우에도 권리산정기준일(구조례 적용대상은 2003년 12월 30일) 이전부터 분할된 토지여야 한다. 권리산정기준일 이후에 분할된 경우에는 하나의 분양대상자다.

(8) 한 세대원이 한 재개발구역 내에서 여러 필지나 여러 주택을 소유하고 있는 경우

한 세대원이 한 재개발구역 내에서 조합설립인가일 이후에 여러 필지나 여러 주택을 소유하더라도 한 개의 분양대상이 된다.
다만 조합설립인가일 이전에 같은 세대원이 아닌 다른 세대원에게 매매, 양도하여야만 각각 분양대상이 된다.

권리산정기준일(구조례 적용대상은 2003년 12월 30일) 이전에 분리된 다세대(분할다세대인 경우)는 각각 분양자격이 주어지나 이후에 분리된 다세대는 하나의 분양자격이 주어진다.

주택이 준공(신축)단계 부터 토지와 건물의 소유자가 같으면 하나의 분양자격이 주어진다. 다만 권리산정기준일 이전에 분리되었고, 토지 면적이 90㎡ 이상이면 각각 분양자격이 주어진다.

2010년 7월 15일 서울시 도시 및 주거환경 정비조례가 개정된 신조례 적용대상 재개발사업구역에서는 90㎡ 미만인 토지소유자는 분양자격이 없어서, 현금청산대상자가 된다.
그러나 서울시 구조례 적용대상으로 단독필지로 30㎡이상~90㎡ 미만인 토지소유자는 ① 2003년 12월 30일 이전에 소유권이 분리되고, ② 지목과 현황이 모두 도로가 아니어야 하고, ③ 사업시행인가 고시일 부터 공사완료 고시일 까지 세대전원이 무주택인 인 경우에는 분양대상자가 된다.

공유지분이나 분리된 필지 등이 분양대상에 해당되어도 분할시점이 권리산정기준일 이후였다면 분양대상이 아니고, 현금청산대상이다.

지금까지는 도시 및 주거 환경정비법과 서울시 조례를 가지고 서울시 분양자격과 현금청산자를 분석해 보았다.
이렇게 서울시를 기준으로 분석한 것은 서울시의 주택재개발사업이 가장 오래되었고, 다른 지역들의 경우도 서울시의 조례를 참고하여 만든 사례가 대부분이기 때문이다.
그렇더라도 지방자치단체 조례별로 다르게 규정하여 시행하고 있으니, 다른 지방자치단체 조례를 국가법령정보센터에서 확인해서 분양자격을 분석하거나 지방자치단체 도시정비과에 문의해서 분양자격 유무를 정확하게 확인하고 투자 여부를 결정해야 성공할 수 있다.

부동산태인 칼럼니스트 ㈜채움과 사람들 김동희 대표