토지투자에 대한 관심이 증가하고 있다. 토지투자는 대체로 농지, 산지, 대지에 대한 투자로 구분될 수 있다. 농지를 가지고 있는 사람들은 여러가지 이유에서 농지외 다른 목적으로 전용하고자 하는 경우를 많이 볼 수 있다.

농지의 정의를 살펴보자. 농지는 전․답 또는 과수원 그 밖에 법적 지목을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다년성식물 재배지로 이용되는 토지를 말한다. 산지와 엄격하게 구분되어야 한다. 이에 대해서는 전에 기술한 농지와 산지의 구분을 참고하시기 바란다. 농지법에 따르면 농지는 중히 보전되어야 함은 물론 공공복리에 적합하게 관리되어야 하며, 그에 관한 권리의 행사에는 필요한 제한과 의무가 따른다. 원칙적으로 농지는 농업의 생산성을 높이는 방향으로 소유, 이용되어야 하며 투기의 대상이 되어서는 아니 된다고 되어 있어 영농을 위한 것이 아니고는 농지의 이용에 제한되어 있다. 따라서 농지를 농업생산이나 농지개량 이외의 목적으로 사용하기 위해서는 엄격한 제한이 적용된다.

즉, 농지법(이하 ‘법’) 제34조에 따르면 농지를 농업생산·농지개량 이외의 목적으로 사용하기 위해서는 농림수산식품부장관의 허가를 받도록 하고 있다. 다만, 후에 상세히 설명하겠지만, 협의전용, 신고전용, 임의전용의 경우에는 허가대상에서 제외하고 있다.

법 제34조 2항에 따르면, 사전에 농지전용 협의를 거치도록 하는 경우에는 농지전용허가 대상에서 제외된다. 즉, 건축허가, 공장설립 승인, 산업단지 개발사업 실시계획 승인, 공공시설 입지 승인 등과 같이 다른 법률에 의해 농지전용허가가 의제되는 인·허가를 하기 전에 농지전용협의를 하는 경우, 도시지역 안에서 주거·상업·공업지역과 도시계획시설을 지정․결정할 때 그 안에 농지가 포함되어 지정·결정 전에 협의한 경우, 계획관리지역에 지구단위계획구역을 지정할 때에 해당 구역 예정지에 농지가 포함되어 지정 전에 협의한 경우, 녹지지역·개발제한구역·도시개발예정구역 안의 농지의 토지형질변경허가시 미리 농림축산부장관과 협의를 거친 경우 등이 그것이다. 이런 것들은 주로 정부나 자자체에서 협의를 하는 경우에는 허가 대상이 아니라는 것이다.

일반인들이 농지전용을 할 수 있는 것으로는 농지전용신고제도라는 것이 있다 (법 제35조). 농업인주택, 농축산업용시설, 농수산물 유통·가공시설, 어린이놀이터·마을회관 등 농업인 공동생활편의시설, 농수산연구시설과 양어장·양식장 등의 경우에는 전용신고만으로 농지를 전용할 수 있다. 농업인들이 생활의 편의나 산업활동을 위해서는 필요한 시설은 신고만으로 전용할 수 있다는 것이다. 여기에는 다음과 같이 규모의 제한이 있다.

농업진흥지역 안의 경우에는 1,500㎡ 이하의 농산물 건조보관시설과 탈곡장, 잠실, 잎담배건조장, 농업자재보관시설, 농업관리사, 3천㎡ 이하의 농수업 시험·연구시설 등이 신고만으로 전용이 가능하다.

농업진흥지역 밖의 경우에는 660㎡ 이하의 농업인주택, 1,500㎡ 이하의 농업용시설, 7천㎡ 이하 축산시설, 3,300㎡ 이하의 농수산물 유통·가공시설, 어린이놀이터·마을회관 등 농업인 공동편익시설, 7천㎡ 이하의 농수산 관련 연구시설과 양어장·양식장, 1,500㎡ 이하의 어업용 시설 등이 신고만으로 전용이 가능하다. 그밖에 시장·군수가 고시한 한계농지를 전용할 경우에도 신고만으로 전용이 가능하다.

각종 농업관련 시설을 허용하지만, 대기오염물질시설, 폐수 배출시설, 농업진흥과 농지보전을 저해할 우려가 있는 시설 등을 목적으로 하는 농지전용은 도시지역·계획관리지역·개발진흥지구 안의 농지를 제외한 전 지역의 농지에 대해 농지전용을 불허하고 있다는 것도 유념해야 한다.

당초 전용을 받은 목적에서 다른 용도로 변경하는 경우에는 용도변경 승인을 받아야 한다. 농지전용허가 또는 협의를 받거나 전용신고를 통해 전용하여 당초 전용목적으로 사용하고 있거나 사용된 토지를 정해진 기간 이내에 다른 목적으로 사용하려는 경우 시장·군수·자치구구청장으로부터 용도변경승인을 받아야 하는 것이다(법 제40조). 용도변경승인을 받아야 하는 기간은 당해시설물의 준공검사필증을 교부한 날 또는 건축물대장에 등재된 날, 그 밖의 전용목적이 완료된 날, 추인 받은 경우에는 추인일로부터 기산하여 5년이다.

허가든, 신고든 전용한 경우에는 거의 대부분 농지보전부담금을 내야한다. 사업주체와 목적에 따라 부담금을 100% 감면, 50% 감면, 감면 없음 등으로 감면대상과 감면비율이 정해진다. 부과금은 공시지가의 30%를 부과며, 부과할 수 있는 상한액은 5만원/㎡이다. 그 산출공식은 [농지보전부담금 = 부담금부과대상농지 면적(㎡)×개별공시지가(원/㎡)×30%×부과율]이다. 농지보전부담금은 한국농촌공사가 관리하는 농지관리기금에 수납되어 주로 농지조성사업에 사용되고, 체납시 체납부담금의 5%에 해당하는 가산금을 부과하며, 국세·지방세 체납처분의 예에 따라 징수될 수 있다.

부동산태인 칼럼니스트 세종사이버대 부동산학과 교수 김상범