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11	직전 소유자의 가압류가 말소되지 않을 수 있다?	최원장	2012-01-25	6673
가압류가 말소기준권리라는 사실은 많은 사람들이 알고 있다. 말소기준권리라함은 등기부등본에 나타나 있는 여러 권리 가운데 어떤 하나의 권리를 기준으로 삼고 그 기준권리보다 선순위에 있는 권리는 낙찰자가 인수하고 후순위에 있는 권리는 매각으로 소멸하게 된다. 하지만 가압류가 말소기준권리가 말소되지 않는 경우가 있어 주의를 요할 필요가 있다. 본론으로 들어가기에 앞서 가압류에 대해 알아보자. 가압류란 소송진행 중 채무자가 금전채권을 빼돌릴 것을 방지하기 위해 확정판결을 받기 전 미리 채무자의 재산을 동결시켜두는 것을 말한다. 가처분이 부동산의 권리와 같은 금전 이외의 권리를 보전하기 위한 보전처분이라면 가압류는 금전채권의 보전처분을 위한 것이다. 그래서 가압류는 등기부상 ‘금액’이 표시되고, 가처분은 금전 이외의 것이므로 등기부등본에 ‘피보전권리’의 내용이 표시된다. 가압류는 저당, 근저당, 압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 등과 함께 말소기준권리에 속한다. 따라서 매각으로 소멸된다. 하지만 경매로 넘어온 물건 소유자(채무자)의 직전 소유자의 가압류의 경우 매각으로 소멸이 안되는 경우가 있다. 예를 들어 甲이 A아파트의 소유권을 2008년 11월 14일 취득했다. 이후 甲은 급전이 필요해 2009년 10월 22일 乙에게 돈을 빌렸고, 乙은 A아파트에 가압류를 걸었다. 그런데 甲은 乙의 돈을 갚기도 전에 丙에게 2010년 1월 7일 집을 팔았다. 丙은 A아파트를 마련하기 위해 은행에 대출을 받았고, 은행은 A아파트에 2010년 1월 8일 근저당을 설정했다. 이후 2011년 4월 30일 은행은 A아파트를 근저당권 실행에 의한 임의경매로 넘겼다. 권리변동이 2008년 11월 14일 甲 소유권 취득→ 2009년 10월 22일 乙 가압류→ 2010년 1월 7일 丙 소유권이전→ 2010년 1월 8일 은행 근저당→ 2011년 4월 30일 근저당에 의한 임의경매 등의 순이다. 이처럼 직전 소유자의 가압류가 있는 물건을 낙찰 받았을 경우 가압류가 말소되지 않고, 낙찰자가 가압류를 인수하는 경우가 발생할 수 있다. 판례에서는 이 같은 경우에 대해 “직전 소유자의 가압류채권자는 매각대금 중 가압류 결정 당시의 청구금액을 한도로 배당을 받을 수 있고, 이러한 가압류는 말소촉탁의 대상이 될 수 있다고 하는 동시에 경우에 따라서 집행법원이 종전 소유자의 가압류를 낙찰자가 인수하는 것을 전제로 직전 소유자의 가압류 채권자를 배당절차에서 배제하고 매각을 진행시킬 수 있고, 이럴 경우 가압류는 말소촉탁대상이 아니다”라고 판시하고 있다. 따라서 직전소유자의 가압류가 낙찰자에게 인수될 경우 법원에서는 ‘전소유자 가압류 낙찰자 인수조건’이라는 특별매각조건을 붙이게 된다. 이러한 사례는 흔치도 않을뿐더러 설령 있다고 하더라도 직전 소유자의 가압류채권자를 배당에 참여시켜 해당 가압류를 말소시키는 것이 대부분이다. 하지만 법원에서 특별매각조건으로 전소유자의 가압류를 낙찰자에게 인수시키는 경우도 있기 때문에 매각물건명세서에 나오는 특별 매각조건을 꼼꼼히 확인한 후 입찰에 응해야 하겠다.   (주)디지털태인 홍보팀(02-3487-9902)

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전세권 설정한 거주임차인이 배당요구 했을 때 주의점은?

선순위가등기, 이런 경우 말소된다