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16	선순위가처분과 선순위임차인 물건으로 수익 나네~	최원장	2012-02-16	8686
말소기준권리 보다 먼저 등기된 선순위가처분이 있다면 부담되기 마련이다. 여기에 선순위임차인까지 있다면 이러한 물건은 대부분 그냥 지나쳐 버릴 것이다. 이러한 물건을 괜히 잘못 들어 갔다가 가처분과 선순위임차인의 권리를 모두 떠안거나 입찰보증금 10%을 떼일 수 있는 상황이 발생되기 때문이다. 먼저 가처분에 대해 알아보자. 법률상 보전처분에는 가압류와 가처분이 있다. 여기서 보전처분이란 소송진행 중 채무자가 재산을 빼돌릴 것을 방지하기 위해 확정판결을 받기 전에 미리 채무자의 재산을 동결시켜두는 것을 말한다. 가압류는 금전(돈)에 대한 보전처분이고, 가처분은 부동산의 권리와 같은 금전 이외의 것에 대한 보전처분이다. 가압류는 금전적인 것이기 때문에 등기부상 금액이 표시되며 가처분은 금전 이외의 것이므로 등기부등본에 피보전권리의 내용이 표시된다. 가압류와 가처분은 모두 채권자의 일방신청이기 때문에 권리가 확정되기 위해서는 본안소송을 거쳐 판결을 받아야 한다. 따라서 가압류와 가처분 채권자는 판결문이 있어야 경매절차에서 배당을 받을 수 있고, 자신의 권리도 인정받을 수 있다. 이중에서도 선순위가처분이란 말소기준권리(저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 등) 보다 접수일자가 빠른 가처분으로 낙찰자가 인수하는 것을 원칙으로 한다. 선순위가처분일지라도 목적을 달성하였을 경우에는 낙찰자는 '가처분취소의 소'를 통해 말소할 수 있다. 따라서 선순위가처분이 있는 물건의 경우 해당 선순위가처분의 피보전권리가 무엇인지를 파악하는 것이 무엇보다 중요하다. 하지만 대부분 매각물건 명세서에는 피보존권리에 대해서 자세히 설명해주고 있기 때문에 매각물건 명세서만 잘 확인해도 쉽게 문제가 해결된다.   위의 물건은 수원 권선구 권선동에 위치한 전용 93.54㎡규모의 근린상가다. 권리관계를 살펴보니 2009년 5월 18일 설정된 가압류가 말소기준권리이며 2009년 2월 27일 설정된 선순위가처분이 있다. 그런데 매각물건명세서의 비고란에 최선순위 근저당권은 근저당권설정 등기청구의 가처분에 기한 것이라고 친절하게 설명이 나와있다. 그래도 다시한번 확인을 위해 등기부등본 갑구 순위번호 4번을 확인해 보니 가처분의 피보존권리가 근저당권설정등기이행청구권이다. 그래서 을구를 확인해 봤다. 을구 순위번호 4번에는 2009년 2월 27일 가처분에 의한 근저당권설정이 돼 있었다. 즉 가처분에 기해 근저당권을 설정해 달라는 본안소송을 제기해 가처분권자가 승소를 한것이다. 채무자가 다른 사람에게 본 물건을 담보제공하거나 매매할 수 있기 때문에 보전처분인 가처분을 걸어놓고 판결을 받아 근저당권을 설정한 것이다. 이때 을구 4번의 근저당권의 순위는 가처분의 순위로 가게 된다. 즉 근저당권이 설정된 2010년 10월 25일이 아닌 가처분이 설정된 2009년 2월 27일이 되는 것이다. 따라서 선순위 근저당권이 되므로 말소기준권리가 되게 되는 것이다. 또한 이 물건에는 임차인이 3명 있는데 이중 가처분이 설정된 날보다 사업자등록일자가 빠른 선순위임차인은 2명이다. 선순위임차인 중 김모씨는 2005년 4월 8일 전입신고와 학정일자를 받아놨고, 2010년 1월 18일 임차권등기를 했다. 또한 배당요구종기일 이전에 배당요구를 했기 때문에 배당순위는 말소기준권리 보다 먼저 배당을 받아가게 된다. 보증금은 1000만원에 월 40만원이기 때문에 상가임대착보호법에 적용이 안된 다는 점은 알아둬야 한다. 또 한 명의 임차인인 건축사사무소는 2005년 6월 2일 첫 계약을 하고, 재계약을 했다. 그런데 보증금이 4,000만원에서 재계약시 1,000만원으로 감액됐다. 비고란을 보니 총보증금 1천만원 중 미납한 월세를 제외한 285만원만 청구했다고 나와있다. 그러나 감액된 계약의 확정일자가 2009년 11월 26일로 말소기준권리보다 늦다. 게다가 285만원 받겠다고 하니 너무나 감사한 임차인이다. 이런 얘기가 없었다면 1,000만원을 인수할 수 있는 상황이기 때문이다. 좌측의 물건은 수원 권선구 권선동에 위치한 전용 93.54㎡규모의 근린상가다. 권리관계를 살펴보니 2009년 5월 18일 설정된 가압류가 말소기준권리이며 2009년 2월 27일 설정된 선순위가처분이 있다. 그런데 매각물건명세서의 비고란에 최선순위 근저당권은 근저당권설정 등기청구의 가처분에 기한 것이라고 친절하게 설명이 나와있다. 그래도 다시한번 확인을 위해 등기부등본 갑구 순위번호 4번을 확인해 보니 가처분의 피보존권리가 근저당권설정등기이행청구권이다. 그래서 을구를 확인해 봤다. 을구 순위번호 4번에는 2009년 2월 27일 가처분에 의한 근저당권설정이 돼 있었다. 즉 가처분에 기해 근저당권을 설정해 달라는 본안소송을 제기해 가처분권자가 승소를 한것이다. 채무자가 다른 사람에게 본 물건을 담보제공하거나 매매할 수 있기 때문에 보전처분인 가처분을 걸어놓고 판결을 받아 근저당권을 설정한 것이다. 이때 을구 4번의 근저당권의 순위는 가처분의 순위로 가게 된다. 즉 근저당권이 설정된 2010년 10월 25일이 아닌 가처분이 설정된 2009년 2월 27일이 되는 것이다. 따라서 선순위 근저당권이 되므로 말소기준권리가 되게 되는 것이다. 또한 이 물건에는 임차인이 3명 있는데 이중 가처분이 설정된 날보다 사업자등록일자가 빠른 선순위임차인은 2명이다. 선순위임차인 중 김모씨는 2005년 4월 8일 전입신고와 학정일자를 받아놨고, 2010년 1월 18일 임차권등기를 했다. 또한 배당요구종기일 이전에 배당요구를 했기 때문에 배당순위는 말소기준권리 보다 먼저 배당을 받아가게 된다. 보증금은 1000만원에 월 40만원이기 때문에 상가임대착보호법에 적용이 안된 다는 점은 알아둬야 한다. 또 한 명의 임차인인 건축사사무소는 2005년 6월 2일 첫 계약을 하고, 재계약을 했다. 그런데 보증금이 4,000만원에서 재계약시 1,000만원으로 감액됐다. 비고란을 보니 총보증금 1천만원 중 미납한 월세를 제외한 285만원만 청구했다고 나와있다. 그러나 감액된 계약의 확정일자가 2009년 11월 26일로 말소기준권리보다 늦다. 게다가 285만원 받겠다고 하니 너무나 감사한 임차인이다. 이런 얘기가 없었다면 1,000만원을 인수할 수 있는 상황이기 때문이다.   결론적으로 이 물건은 단독입찰로 1억 1,800만원에 낙찰을 받고 건축사사무소의 보증금 200만원(경매진행 중인 달의 월세까지 제외)을 인수한다면 총 1억 2000만원에 낙찰을 받게 되는 것이다. 여기에 취득세와 기타비용을 포함해 1억 2,800만원이라고 했을 때 매각물건 명세서에 나온 임대조건(보증금 2,000만원에 월차임 100만원)을 적용해 보면 수익율은 약 11% 정도가 나오게 된다. ㈜디지털태인 홍보팀

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토지근저당권자의 일괄경매청구 이런 거구나