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28	배당권자, 저인망식으로 체크하세요	부자뱅크	2012-07-17	6199
:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" />  경매 물건에 걸려 있는 배당권자와 배당금 내역은 입찰가 산정에 꼭 필요한 데이터다. 채권 종류와 배당요구 여부에 따라 낙찰자가 인수해야 하는 권리가 발생할 수 있기 때문이다.   따라서 이를 방지하려는 입찰자는 경매물건 채권자들이 어떤 권리로 얼마의 배당을 받아갈 수 있는지를 사전에 철저히 체크해야 불의의 피해를 막을 수 있다.   일반적인 경우를 보면 경매물건 채권자들은 배당금 수령을 위해 배당요구 종기일까지 배당 요구를 해야 한다. 그런데 모든 채권자들이 배당요구를 기일에 맞춰 진행하는 것은 아니다. 해당 물건이 경매에 부쳐진 것을 몰라서 못하는 경우도 있고 알지만 모종의 이유에 의해 하지 않는 경우도 있기 때문이다. 또 배당요구를 하지 않아도 자동으로 배당되는 채권자들도 있다.   그렇다면 이처럼 복잡한 배당권자를 어떻게 판별해야 할까. 이를 쉽게 이해하기 위해서는 배당요구 여부에 따라 배당을 받을 수 있는 채권자(이하 자동 배당자)와 그렇지 않은 채권자(이하 비자동 배당자)를 나눠보면 된다.   관련 법령에 따르면 자동 배당자에는 ▲경매신청채권자와 배당요구종기일 이전까지 경매신청을 한 이중경매신청 채권자 ▲경매개시결정등기 전에 등기한 가압류권자 ▲경매개시결정등기 전의 체납처분에 의한 압류권자 ▲경매개시결정등기 전에 등기한 우선변제권자(저당권, 담보가등기, 후순위전세권, 배당요구한 선순위전세권, 임차권등기 등) ▲경매개시결정등기 전에 압류등기를 한 국세, 지방세 채권자가 해당된다.   자동 배당자는 경매물건이 매각되면 해당 물건에 대해 보유하고 있던 권리가 소멸하지만 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있다. 단 권리설정일이 경매개시결정등기 시점에 따라 자동 배당인지, 배당요구가 필요한지가 결정되므로 입찰자는 이 부분을 반드시 확인할 필요가 있다.   비자동 배당자에는 ▲대항력 있는 최우선변제권자(소액임차인)이나 근로기준법에 의한 임금채권자 ▲대항력 있는 우선변제권자(임차인 등) ▲경매개시결정등기 이후 등기된 (근)저당권, 전세권, 등기된 임차권, 담보가등기권자 ▲집행력 있는 정본을 가진 채권자(판결을 받은 채권자, 지급명령결정 채권자, 이행권고결정 등의 채권자) ▲경매개시결정등기 후의 가압류권자 ▲경매개시결정등기 이후 압류 또는 교부청구한 국세 지방세 등 공과금 채권자가 해당된다.   비자동 배당자는 반드시 배당요구 종기일 이내에 배당요구를 해야 배당금을 받을 수 있다. 또 배당요구를 했다가 이를 철회하려 할 때도 배당요구 종기일 이내에 해야 효력이 있다.   따라서 입찰자는 배당자들이 배당요구를 한 부분만 살펴보고 경매에 참여해서는 안된다. 배당자들의 배당요구 내역과 함께 배당요구 종기일 이내에 요구를 했는지, 배당요구 철회를 했는지, 배당요구 철회를 했다면 기일 내에 처리됐는지를 철저하게 살펴야 한다. 또 채권계산서를 제출했거나 교부청구를 한 경우에도 배당요구를 한 것으로 보고 있기 때문에 배당자들의 문건접수 내역도 꼼꼼히 확인해 봐야 한다. 배당자들의 문건이 지닌 의미는 아래 표를 통해 파악할 수 있다.   <배당 요구 시 필요한 서류> :namespace prefix = v ns = "urn:schemas-microsoft-com:vml" />     이처럼 세세한 부분이 강조되는 이유는 분명하다. 최근 경매시장 동향을 보면 부동산시장 침체 여파로 낙찰가율 자체가 많이 내려가 있는 상태다. 이는 곧 낙찰받아도 수익을 많이 내기가 쉽지 않음을 의미한다. 깔끔하게 물건을 낙찰받아도 시원찮을 판에 하자가 생겨서 추가적인 비용을 투입해야 한다면 이는 곧 안한 것만 못한 경매가 되는 것이다.   특히 부동산태인 뉴스레터 독자들은 안정적인 경매투자를 위해서라도 사소한 부분도 빼놓지 않고 체크해보는 냉철함을 유지해야 할 것이다. 이 같은 냉철함을 오래 유지하면 할수록 경매장에서 더욱 자신있어 하는 본인의 모습을 발견하게 될 것이기 때문이다.   부동산태인

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일반매매보다 경매가 싼 이유… ’명도 때문(?)’

확정일자, 만병통치약이 아닙니다