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72	부동산에 대해 상사유치권이 성립할 수 있을까?	최원장	2014-02-20	5270
부동산에 대해 상사유치권이 성립할 수 있는지 여부에 대해서 하급심 판결은 있었지만, 대법원의 판례는 없었는데요, 최근에 부동산에 대한 상사유치권을 전면적으로 인정한 판례가 나왔습니다(대법원 2013.2.28. 선고 2010다57350 판결).   사실 이 판례에서 더 큰 쟁점이 된 것은, 선행 저당권이 이미 설정되어 있는 상황에서 채권자의 상사유치권이 성립한 경우, 상사유치권자가 선행저당권자 또는 선행저당권에 기한 임의경매절차에서 부동산을 취득한 매수인에 대하여 상사유치권으로 대항할 수 있는지가 문제되었습니다.   저축은행이 저당권을 먼저 설정한 이후에, 채권자의 상사유치권이 성립한 경우에 어떤 것이 우선하는지가 문제된 것입니다.   대법원은 “채무자 소유의 부동산에 관하여 이미 선행(先行)저당권이 설정되어 있는 상태에서 채권자의 상사유치권이 성립한 경우, 상사유치권자는 채무자 및 그 이후 채무자로부터 부동산을 양수하거나 제한물권을 설정 받는 자에 대해서는 대항할 수 있지만, 선행저당권자 또는 선행저당권에 기한 임의경매절차에서 부동산을 취득한 매수인에 대한 관계에서는 상사유치권으로 대항할 수 없다.”고 판시하였습니다.     간단하게 요약하면   1. 근저당권 성립 후, 상사유치권이 성립한 경우 선행저당권자에게 상사유치권을 행사할 수 없고, 경매로 그 부동산을 취득한 매수인에 대해서 상사 유치권을 행사할 수 없습니다.     2. 상사유치권 성립 후, 근저당권이 성립한 경우   상사유치권자는 근저당권자 및 경매로 그 부동산을 취득한 매수인에 대해서 상사 유치권을 행사할 수 있습니다.   자신의 토지에 건물을 건축하려는 자가 자금조달을 위해 금융기관으로부터 융자를 받으려고 할 때, 금융기관으로써는 장래에 발생할 상사유치권까지 예측은 할 수 없습니다. 만약에 금융기관이 이러한 상사유치권까지 미리 고려하여 대출을 해 주어야 한다면, 토지 소유자는 융자를 받기 거의 불가능해 질 수 있습니다.   위 판결은 종래 학설과 하급심 판례에서만 존재하였던 부동산에 상사유치권이 성립할 수 있는지에 대한 판결임과 동시에 상사유치권의 성립시점과 저당권설정등기의 시점의 선후를 우열관계의 판단기준으로 제시하고 있습니다.       판례의 원문은 아래와 같습니다.   상사유치권은 민사유치권과 달리 피담보채권이 ‘목적물에 관하여’ 생긴 것일 필요는 없지만 유치권의 대상이 되는 물건은 ‘채무자 소유’일 것으로 제한되어 있다(상법 제58조, 민법 제320조 제1항 참조).   이와 같이 상사유치권의 대상이 되는 목적물을 ‘채무자 소유의 물건’에 한정하는 취지는, 상사유치권의 경우에는 목적물과 피담보채권 사이의 견련관계가 완화됨으로써 피담보채권이 목적물에 대한 공익비용적 성질을 가지지 않아도 되므로 피담보채권이 유치권자와 채무자 사이에 발생하는 모든 상사채권으로 무한정 확장될 수 있고, 그로 인하여 이미 제3자가 목적물에 관하여 확보한 권리를 침해할 우려가 있어 상사유치권의 성립범위 또는 상사유치권으로 대항할 수 있는 범위를 제한한 것으로 볼 수 있다.   즉 상사유치권이 채무자 소유의 물건에 대해서만 성립한다는 것은, 상사유치권은 성립 당시 채무자가 목적물에 대하여 보유하고 있는 담보가치만을 대상으로 하는 제한물권이라는 의미를 담고 있다 할 것이고, 따라서 유치권 성립 당시에 이미 목적물에 대하여 제3자가 권리자인 제한물권이 설정되어 있다면, 상사유치권은 그와 같이 제한된 채무자의 소유권에 기초하여 성립할 뿐이고, 기존의 제한물권이 확보하고 있는 담보가치를 사후적으로 침탈하지는 못한다고 보아야 한다.   그러므로 채무자 소유의 부동산에 관하여 이미 선행(先行)저당권이 설정되어 있는 상태에서 채권자의 상사유치권이 성립한 경우, 상사유치권자는 채무자 및 그 이후 채무자로부터 부동산을 양수하거나 제한물권을 설정 받는 자에 대해서는 대항할 수 있지만, 선행저당권자 또는 선행저당권에 기한 임의경매절차에서 부동산을 취득한 매수인에 대한 관계에서는 상사유치권으로 대항할 수 없다(출처 : 대법원 2013.2.28. 선고 2010다57350 판결【유치권존재확인】[공2013상,539]).   부동산태인

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