토지별도등기의 의미

원래 집합건물은 토지와 건물이 일체가 되어 거래되도록 되어 있다. 예컨대 아파트나 집합건물 상가의 경우 등기부등본은 전유부분인 건물의 등기부에만 기재하게 되어 있고, 토지는 대지권화 되어버려 건물등기부 등본에 ‘대지권의 표시’로 대지권비율이 표시될 뿐이다. 그런데 건물을 짓기 전에 토지에 저당권 등 제한물권이 있는 경우 토지와 건물의 권리관계가 일치하지 않으므로 건물등기부에 토지에 “별도등기 있음”이라는 표시를 하여 건물을 양수하려는 사람들에게 경고를 하게 되는데 이를 “토지별도등기”라고 일컫는다.

이러한 토지별도등기는 낙찰자가 인수해야 하는 경우도 있지만 보통은 인수하지 않고 배당에서 토지상 저당권자에게 우선배당을 해주는 경우가 많다. 통상적으로 이러한 토지별도등기가 있는 경우 집행법원에서는 토지의 저당권자로 하여금 채권신고를 하게 하여 그 중 경매대상 구분건물의 대지권비율만큼 토지저당권을 말소시키고 다만 토지저당권자는 토지매각부분에 한하여 우선변제를 받게 된다. 설령 토지저당권이 건물저당권보다 선순위라고 해도 마찬가지인데 이 경우 배당순위는 구분건물에 대한 매각대금은 구분건물의 저당권자에게 우선 배당되고, 대지권의 저당권자는 우선변제권이 없다. 하지만 대지권에 대한 매각대금은 구분건물 저당권자와 구분토지 저당권자 모두 우선변제권이 있으나 구분토지 저당권자가 상대적으로 우선권이 있다.

특별매각조건으로 인수되는 경우는 경매시 주의

그러나 예외적으로 매각물건명세서의 비고란에 특별매각조건으로 “토지별도등기 인수조건”이라고 표시된 경우에는 매수자는 이를 인수해야 하므로 주의를 요한다. 이는 토지 저당권자가 채권신고(배당신청)을 하지 않을 경우인데 이때는 법원에서 특별매각조건을 붙여 낙찰자에게 인수조건으로 매각한다.

또한 토지상에 설정된 제한물권의 종류에 따라 인수 여부가 달라지기도 하는데 토지상에 가압류, 근저당 등이 설정된 금전채권의 경우는 앞서 설명한 특별매각조건에 인수조건이 붙지 않는 한 토지별도등기는 경매로 말소되나, 토지상에 가처분, 가등기, 임차권, 지상권 등의 경우는 말소대상이 되지 않으므로 건물 낙찰자가 자동적으로 인수해야 한다.

토지별도등기가 되어 있지만 무시해도 좋은 세 가지 경우

첫째, 집합건물 등기부가 구성되기 전에 토지등기부에 토지 전체에 대한 저당권을 설정하고 토지소유자가 대출을 받은 다음 그 자금으로 건물을 건축한다. 그리고 나중에 분양을 하면서 대지권도 함께 넘겨줘야 하는데, 이 경우 근저당권을 대지권비율만큼 포기하면서 지분권을 넘겨주게 된다. 즉 건물을 분양받는 사람은 대지에 대한 근저당권 중 자신의 대지지분 부분 상당이 포기되었으므로 결국 깨끗한 물건을 분양받게 되는 것이다. 하지만 토지등기부상 집합건물 전유부분에 해당되는 토지지분에 대하여 설정되었던 모든 권리가 이미 정리가 되었음에도 단지 토지별도 등기의 공시가 삭제되지 아니한 경우이다. 이러한 경우에는 토지등기를 떼어보면 이미 근저당이나 지상권 등이 말소된 것을 알 수 있다. 즉 외관만 별도등기가 된 경우로서 실체적인 제약이 전혀 없는 경우이므로 토지별도등기는 무시해도 좋다. 통상적으로 대형아파트나 상가와 같은 집합건물에는 조합이나 관리감독청의 철저한 검증으로 인해 이러한 사례가 거의 발생하지 않는데 다세대주택 등 작은 규모의 집합건물에 종종 이러한 실수가 벌어지곤 한다.