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104	새해 들어 달라지는 부동산 관련 이슈는?	부자뱅크	2015-01-12	3733
2015년 새해가 밝았다. 올해에도 경매를 포함한 부동산 시장, 특히 아파트를 위시한 주거 부동산의 인기는 계속 뜨거울 것으로 전망된다.:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" /> 정부는 지난해 발표한 대책의 후속대책을 국회에서 통과시켰거나 통과시킬 예정에 있고 올해는 모처럼 살아난 주거 부동산 시장 분위기를 더 끌어올리기 위해 그 정책과 후속대책을 본격적으로 시행할 예정이다. 다만 이러한 정책들에 대해 잘 알지 못할 경우, 모두가 뜨거운 시장 속에서 ‘나 홀로’ 추운 바람을 맞고 있을 수 있다. 이에 부동산태인에서는 올들어 새롭게 바뀌었거나 바뀔 예정인 부동산 관련 정책을 한자리에 모아 정리해보는 시간을 가져보고자 한다. 뉴스레터 독자분들 중 올해 들어 투자를 계획 중이거나 실제 사용할 부동산 매수의사가 있는 경우, 관련된 항목을 열람해보시고 나아가 추가 조사를 진행하는 등 적극적인 정보 수집에 나서기를 권장한다. 이것이 선행되어야 현장에서 뜻 아니한 낭패를 보는 일이 없을 것이기 때문이다. 1. 재건축 연한 축소와 ‘부동산 3법’ 올해 초반 부동산 시장을 달아오르게 만든 정책 변화를 가장 먼저 짚고 넘어가는 것이 순서일 듯 하다. 지난해 9.1 대책 첫머리에 언급된 것처럼 재건축 연한이 단축됐고 최근에는 부동산규제 완화의 마지막 빗장으로 지목되던 ‘부동산 3법’이 여야 합의로 국회를 통과함에 따라 새해 벽두부터 시장이 들끓고 있다. 부동산 3법이란 ‘재건축 초과이익환수제 도입의 3년 유예’ ‘분양가 상한제 탄력 적용’ ‘재건축 조합원에게 복수주택 분양 허용’을 주요 골자로 하는 법안들로 이로 인해 혜택을 볼 가구는 전국 기준 약 4만 가구로 추산되고 있다. 서울 소재 아파트는 1만8000여 가구가 여기에 해당되며 이들 아파트 대부분은 강남3구와 강동구에 집중돼 있다. 이는 올해 경매시장에서 강남3구와 강동구 소재 아파트 입찰열기가 더 뜨거워질 것이라는 예상을 가능케 한다. 2. 상가 계약갱신청구권 5년 부여 최근 수익률이 좋다는 인식이 공감대를 얻으면서 너나 할 것 없이 눈여겨보는 상가 임대차계약과 관련, 임차인에게 5년 간의 계약갱신청구권이 일괄 부여될 방침이다. 이전에는 환산보증금 규모에 따라 상가 임대차보호법의 보호를 받아 계약갱신이 가능하거나 불가능했던 차이가 있었지만 이번 법 개정을 통해 이러한 차이를 없애고 임차인이 원하면 누구나 5년 간의 영업기간을 보장받을 수 있도록 한 것이다. 또 상가의 주요 임차인인 자영업자들이 영업권리 양도 대가로 주고 받는 권리금을 법적으로 보호해주기 위해 권리금을 명시할 수 있는 표준계약서가 도입된다. 그러나 이러한 상가 부동산이 경매로 넘어갈 경우 계약갱신 청구가 가능한지, 권리금은 어떻게 보호할 것인지에 대한 방안이 논의되고 있지 않다는 점에서 향후 분쟁의 소지는 남아 있다. 다만 업계에서는 경매로 인해 소유권이 변경되는 경우 계약갱신 청구가 불가능할 것으로 보는 시각이 우세하다는 점을 짚고 넘어간다. :namespace prefix = v ns = "urn:schemas-microsoft-com:vml" /> 3. 토지 양도소득세 과세 완화 및 유예 기획재정부는 지난해 12월 말, 세법 시행령의 부칙 개정을 통해 비사업용 토지 양도 시 추가로 과세하는 방침의 적용을 1년 더 유예하기로 했다. 이에 따라 올해까지는 비사업용 토지 양도 시 추가과세 없이 기본세율(6~38%)만 적용될 예정이다. 또 실거주지와 직선거리 30Km 이내 소재한 자경농지에 대해서는 양도소득세를 100% 감면해줄 예정이다. 이 규정은 원래 직선거리 20Km 이내 이내 있는 8년 이상 자경한 농지에 대해 양도세를 100% 감면해주는 내용을 담고 있는데, 자가용 보유가 보편화되고 도로망 등 교통 인프라가 좋아지면서 거리 기준을 현실에 맞게 늘린 것이다. 다만 자경농지로 인정받기 위해 토지 소유주의 경작기간이 8년을 충족해야 한다는 조건은 변함이 없다. 여기서 자경기간 8년을 인정받을 수 있는 조건(대통령령)과 상세한 규정, 알아둬야 할 지식들이 있지만 지면 관계상 이는 차후 뉴스레터에서 독립된 주제로 다루기로 한다. 이 밖에 알아둘 만한 개정안으로는 ▲특정금액 구간의 주택·주거오피스텔 중개수수료 조정 ▲합산주택가격 9억원 이하인 다주택자의 주택연금 가입 가능 ▲민간임대주택의 임차권 양도 및 전대차 기준 완화 ▲유한책임(비소구) 담보대출 제도 시범도입 등이 있다. 이 중 중개수수료 조정 건은 3~6억원대, 6~9억원대 주택 및 주거용 오피스텔의 임대중개 수수료가 매매중개수수료보다 더 높은 현상이 발생함에 따라 이를 조정한 것이 주요 내용이다. 경매 낙찰 후 사용 수익과정에서 어떻게든 발생할 비용인 만큼 관심을 가지고 알아두는 것이 좋겠다. 이상과 같이 새해 들어 바뀌는 주요 정책들을 알아봤다. 올 1분기는 지난해 발표된 대책들이 현실화되는 지점이 될 전망이다. 이로 인해 발생하는 변화에 민감하게 움직일수록 손해보는 확률은 줄어들 것이므로 태인 뉴스레터 독자들께서도 차후의 과정을 관심있게 지켜보시기 바란다. 부동산태인

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