번호	제목	작성자	작성일	조회
110	선무당이 사람 잡는다?	최원장	2015-04-09	5085
위의 사건은 가압류권자가 강제경매를 신청한 경우로서 적법하게 배당요구를 한 선순위 임차인을 포함하고 있다. 이 건의 말소기준권리는 당해세의 체납으로 추정되는 통영세무서의 압류이다. 통영세무서의 압류가 당해세에 해당된다는 가정하에 분석을 해 보자. 간단해 보인다. 낙찰대금에서 경매비용 및 당해세를 제외한 나머지 금액을 임차인에게 배당해 주되 금액이 모자라면 나머지 미회수보증금을 낙찰자가 인수하게 되며, 금액이 남는 경우 후순위 채권자들에게 안분해서 배당을 해 주면 될 것이다. 이 정도의 지식을 바탕으로 나름대로 당해세의 규모를 파악했다는 자신감이 더해져 이 물건에 덥석 입찰하는 경우 의외의 금액을 추가로 지출할 수도 있다. 그 이유는 바로 체불임금에 기한 임금채권의 존재 때문이다. 우선 본 사건의 당사자내역 중 일부를 보자. 임금채권자가 여럿이다. 다음으로 가압류와 관련된 본안 사건의 내역을 보자. 원고의 이름과 소송금액 등이 등기부 상의 가압류 내용과 일치하는 것으로 보아 임금채권임을 확인할 수 있다. 이 같은 임금채권이 문제가 되는 이유는 배당의 순서 때문이다. 관련법규에 의거 임금채권 중에서 ‘최종3개월분의 임금+최종 3년간의 퇴직금’에 해당하는 금액은 소액임차보증금의 최우선변제와 같은 순위로 우선변제를 하도록 되어 있다. 따라서 본 건의 해당 가압류는 설정일자와 상관없이 우선변제를 받게 되므로 그 금액만큼 임차인의 배당금은 축나게 되고 여기에 기타 임금채권자가 더 있을 경우 고스란히 낙찰자가 인수하게 되는 금액은 더욱 늘어나게 된다. 이런 상황임에도 불구하고 입찰자 입장에서는 사전에 그 해당금액을 정확히 파악하기가 쉽지 않다는 것은 또 다른 문제라고 볼 수 있다. 사족을 달자면, 경매가 어렵거나 위험하게 느껴지는 이유 중의 하나는 인수해야 하는 권리 또는 금액에 대한 부담 때문일 것이다. 특히 선순위임차의 보증금에 대한 인수여부를 잘못 판단할 경우 입찰보증금을 날리는 상황까지 몰릴 수도 있다. 대표적으로 아래와 같은 경우를 간과했을 때가 그에 해당한다. 1) 배당요구를 한 선순위임차인과 당해세 또는 임금채권이 결합된 경우 2) 선순위임차인이 배당요구를 배당종기공고 이후에 했을 경우 3) 선순위임차인이 배당요구를 했다가 기한 내에 철회한 경우 관련법규와 제도의 개선으로 예전보다 경매에서 금전적 손실을 입을 위험성이 많이 제거되기는 했지만, 여전히 선무당이 사람을 잡을 수 있는 곳이 또 이 바닥이기도 하다. 늘 조심하자. 부동산태인

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