번호	제목	작성자	작성일	조회
45	매각물건명세서, 잊지 마세요	최원장	2012-12-17	6736
이 모씨는 지난해 낙찰 받은 주택만 생각하면 속이 쓰리다. 분명히 권리관계를 모두 분석하고 인수할 권리가 없다고 생각해 낙찰 받은 물건이었건만 선순위전세권을 인수하게 된 것. :namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" />  :namespace prefix = v ns = "urn:schemas-microsoft-com:vml" />     선순위전세권이 있는 물건이었지만 전세권자가 배당요구를 했기에 문제가 없을 거라 판단한 이 씨. 하지만 이는 잘못된 분석이었다. 전세권자가 배당요구를 한 것은 사실이지만 그는 전세권자의 자격이 아닌 임차인 자격으로 배당요구를 했다. 전세권자는 확정일자를 받아두지 않았기 때문에 임차인 자격으로 볼 때 배당요구 효력이 없었고 결국 이 씨는 전세권을 인수할 처지에 놓였다.   기본적으로 선순위전세권은 배당을 요구하면 배당 후 말소된다. 전세권의 보증금이 배당으로 전부 돌려받지 못하고 말소되는 반면 선순위임차인이 배당요구 후 돌려 받지 못한 보증금은 낙찰자가 인수하게 된다. 때문에 선순위전세권자가 배당요구를 했을 경우 응찰자 입장에서는 배당액 자체보다 전세권자가 실제로 배당받을 수 있을지 여부에 대해 고민하는 것이 우선 순위다. 일단 배당만 되면 전세권자는 낙찰자와 무관해지기 때문이다.   이 씨가 입찰에 참여하기 전 매각물건명세서를 꼼꼼히 살펴봤다면 이런 피해를 사전에 막을 수 있었다. 매각물건명세서를 보면 전세권자가 임차인 지위로 권리신고와 배당요구 사실이 기록돼 있고 매각허가에 의해 말소되지 않는 권리로 전세권이 남아 있음을 명시하고 있다.       매각물건명세서의 확인은 매우 중요하다. 매각물건명세서에 하자가 있을 경우는 매각 불허가 사유가 될 수 있기 때문이다. 즉, 잘못 보고 입찰해 손해를 봐야 할 상황이 발생하면 이를 물릴 수 있다는 것이다.   매각물건명세서가 공개되기 전까지 권리분석은 현황조사서와 감정평가서에 의존해야 하는데, 매각물건명세서와 달리 현황조사서와 감정평가서에 있는 오류는 법원이 인정하는 경매취소 사유에 해당하지 않으므로 설령 잘못보고 입찰했다 해도 되돌릴 수 없다.   매각물건명세서에서 가장 중요한 부분은 ‘등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각허가에 의하여 그 효력이 소멸되지 아니하는 것’이다. 이 란에 ‘해당사항 없음’이라 기재돼 있으며 인수할 권리가 없지만 다른 내용이 명시돼 있다면 그 권리는 낙찰자가 인수해야 한다.   또한 매각물건명세서는 매달 입찰 이전에 변동되는 내용을 담아야 하므로 변경 가능성이 크다. 매각물건명세서는 매각기일 1주일 전부터 확인할 수 있으므로 입찰 직전까지, 입찰 당일 법정에 가서도 매각물건명세서의 확인을 게을리 해선 안된다.   따라서 태인뉴스레터 독자들은 입찰 전에 매각물건명세서 확인을 게을리하지 말고 꼼꼼히 확인해 불의의 피해를 보는 일이 없도록 해야겠다.   부동산태인

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