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61	바늘가는 곳에 실 간다… “경매 and 대출”	부자뱅크	2014-01-22	7578
상당히 많은 입찰자들이 레버리지 효과(지렛대 효과, 대출상품을 이용해 자기자금 투자를 줄임으로서 수익률을 높이는 방법을 지칭)를 위해서, 또는 실제 구입할 자금이 부족해서 각 은행의 대출상품을 이용하고 있다.   그러나 경매 초심자들은 이에 대한 정보를 수집하기가 쉽지 않다. 학원에서 경매를 배우고 법원에 나가 실제 입찰장 모습을 참관한다고 해도 실제 경매입찰 단계에 이르러서야 자금계획을 세우기 때문에 경매에 반드시 필요한 대출정보를 잘 모르는 경우가 많다.     또 낙찰을 받은 후에도 대출상품에 대한 지식이 필요하다. 금리를 낮출 수 있는 대환상품, 세입자를 구할 경우 협조해줘야 하는 전세자금 대출 등에 대한 지식이 있어야 매끄러운 계약으로 이끌 수 있는 것이다.   종종 이런 정보에 어두운 집주인들이 전세자금 대출에 협조하기로 계약서에 명시하고도 실제로는 협조를 해주지 못해 계약금의 배액을 물어내는 피해를 입을 가능성 앞에 놓인다. 이에 부동산태인에서는 각 은행에서 판매하는 경매 관련 대출상품을 살펴보는 시간을 가질까 한다.   가장 먼저 눈길이 가는 상품은 경락잔금대출이다. 은행마다 명칭은 다르지만 대출한도와 조건, 금리 등이 유사한 경락잔금대출 상품을 보유하고 있다. 경락잔금대출의 한도는 경락금액과 은행 담보평가금액중 적은 금액 이내로 정하고 있다.   다만 한도에는 은행마다 차이가 있다. 우리은행은 경락금액의 75% 이내에서만 최대 한도를 산출하는 데 비해 기업은행은 낙찰가에서 보증금을 차감한 금액까지 최대 한도로 정하는 식이다. 그러나 경매로 낙찰받았다고 해서 입찰보증금을 뺀 나머지 전액을 모두 대출받을 수 있는 건 아니라는 걸 상기해야 한다.   이 때문에 대출 예상금액을 산출할 때 감안해야 할 요소가 있다. LTV(주택담보대출비율)와 Dti(총부채상환비율)이 그것이다.   최근 입찰열기가 뜨거운 아파트지만 각 은행(1금융권 기준)에서 산출되는 대출한도는 최대 70%를 넘지 못한다. 주택기금이 운용하고 은행이 판매를 대행하는 상품의 경우 LTV를 70%까지 적용해준다. 반면 각 은행이 자체적으로 판매하는 상품은 통상 LTV의 60%를 적용해 한도를 산출한다.   이들 상품의 선택을 결정짓는 가장 큰 요소는 방공제금액이다. 주택기금이 운용하는 상품의 경우 대출한도는 10%p 더 많지만 반드시 방공제금액이 한도에서 차감된다. 3억원 아파트의 경우 70%인 2억1000만원까지 한도가 나오지만 여기서 방 개수 1개당 2200만원씩이 차감되는 것이다. 반면 각 은행 자체 상품들은 60%인 1억8000만원까지 한도가 나오지만 ‘MCI 보증보험’을 이용해 방공제금액만큼 대출한도를 늘려준다. 사실상 방공제금액이 없는 것이다.   따라서 주택의 가격이 일정 기준을 넘으면 주택기금 운용상품이, 일정 기준을 넘지 않는다면 각 은행 자체 상품이 한도 측면에서 유리하다는 점을 알 수 있는 것이다.   상품 종류에 상관없이 대출실행에 필요한 서류는 대동소이하다. 대출자 본인 신분증을 기본으로 주민등록등본과 대상 부동산의 등기부등본, 경락(낙찰)허가 결정등본, 인감도장 및 인감증명서 등을 요구한다. 필요에 따라 소득관련서류나 토지이용계획확인원 등을 요구하는 경우도 있다.   요약해보면 대출상품들은 은행마다 대출한도나 자격, 금리 등 각각 특징을 갖고 있어 이를 낙찰자 본인이 어떻게 활용할 수 있을지에 대한 시뮬레이션 작업이 중요하다. 더 많은 한도를 원할 때, 자금이 충분하니 더 낮은 금리를 원할 때 등 대출을 받아야 할 때의 상황은 매우 다양하다.   따라서 언제든 본인에게 유리한 상품을 골라 활용할 수 있도록 평소부터 각 은행 홈페이지의 대출상품 안내문을 꼼꼼하게 읽어보는 것도 경매인이 갖춰야 할 한 가지 자세일 것이다.   부동산태인

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