번호	제목	작성자	작성일	조회
77	토지근저당권만 잡아도 ‘대박’	최원장	2014-03-19	4757
경매를 접해본 사람이라면 일괄경매청구에 대해 한번쯤은 들어봤을 것이다.   일괄경매청구권이란 민법 제 365조에 명시된 것처럼 토지를 목적으로 저당권을 설정한 후 그 설정자가 그 토지에 건물을 축조한 경우, 저당권자가 토지와 함께 그 건물에 대해서 경매를 청구할 수 있는 권리를 말한다.   이 권리는 저당권의 효력이 미치지 않는 건물에도 경매권을 인정함으로써 토지저당권의 실행을 용이하게 하기 위한 것이다. 즉 경매를 쉽게 하고 담보가치를 보존해 저당권자를 보호하려는데 그 목적이 있는 것이다. 이렇다보니 일괄경매청구 건은 통상 집을 짓기 위해 돈을 빌려 토지를 매입한 후 토지에 근저당권을 설정하고 집을 지은 경우에 많이 발생한다.   그러나 일괄경매청구가 받아들여지기 위해서는 두 가지 조건을 충족시켜야 한다. 첫째로 저당권설정 당시 그 지상에 건물이 존재하지 않아야 하고, 둘째로 저당권 설정 후 토지 소유자가 건축하고 소유 중인 건물이어야 한다. 건물을 제3자가 축조한 경우나 축조 후 제3자에게 매도한 경우에는 일괄경매청구권이 인정되지 않는다.   이렇게 토지저당권자가 건물까지 일괄로 경매로 넘길 경우 저당권자의 채권액은 어떻게 변제받게 될까. 이는 예상 배당표 작성에 필요한 지식인 만큼 알아둬서 손해볼 것이 없는 내용이다.   이에 대해 먼저 짚고 넘어가야 할 부분이 있다면 토지근저당권은 건물낙찰분에 대해서는 우선변제권이 없다는 사실이다. 즉 경매 낙찰대금 전체에서 토지 근저당 채권액을 변제받을 것으로 생각해선 안된다는 것이다.   이 같은 경우 배당은 토지와 건물로 이원화되며 여기서 배당금액을 나누는 근거는 감정평가서상 기재된 토지와 건물의 감정가 비율이다.   즉 총 감정가 10억원인 물건이 토지가격 7억원, 건물가격 3억원으로 나뉘었고 9억원에 낙찰됐다면, 이 사건 토지에 근저당을 설정해둔 채권자는 낙찰가의 70% 범위인 6억3000만원 범위에서 채권액을 우선 변제받을 수 있다.   이 같은 사실을 알아둬야 하는 이유는 경매물건을 보다 보면 종종 임의경매신청 표시만 있을 뿐 근저당권이 안 보이는 사건이 종종 눈에 띄기 때문이다. 그러나 이럴 때 당황하거나 무심결에 넘겨버리지 말고 관련 문건을 차분히 찾아보면 답을 찾을 수 있는 것은 물론 물건에 따라서는 의외의 수익도 가능할 것이라 사료된다.   부동산태인

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자꾸만 커지는 배당재단, 그 이유는?

중간생략등기, 잘못하면 돈도 잃고 부동산도 잃을 수 있다