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84	소액임차인인데… 토지만 경매되면 어찌 되나요?	부자뱅크	2014-05-26	5127
소액임차인은 주택임대차보호법에 의해 보증금이 소액인 임차인들을 보호하기 위한 정책이다. 때문에 그 강제성이 강해 소액임차인은 확정일자 없이 전입신고만으로도 배당요구가 가능하다는 것은 주지의 사실이다.   소액임차인은 최우선변제 대상이기 때문에 자격요건만 제대로 갖추고 있다면 그 어떤 권리보다도 우선해서 배당 받을 수 있다. 그렇기 때문에 최근 이를 악용한 사례들도 간간히 눈에 띄는 것이 실정이다.   이와는 다르게 소액임차인으로 인정 받을 수 있을지 고개가 갸우뚱해지는 경우가 있어 소개하고자 한다.     A씨를 비롯한 3인은 서울의 한 다가구를 임차해 거주중이었다. 하지만 소유주의 파산으로 해당 주택은 경매에 부쳐지게 됐다. 이후 경매가 진행되면서 건물에 대한 경매만을 취하하면서 대비 부분만이 낙찰되고 말았다.   낙찰된 후 배당과정에서 A씨를 비롯한 임차인들은 소액임차인 지위로 배당요구를 했다. 이에 채권자인 B상호신용금고는 대지만의 경매인데 임차인들을 소액임차인으로 인정하는 것은 부당하다며 배당이의의 소를 제기했다.   이후 진행된 소송에서 대법원은 임차인들의 손을 들어줬다. 대법원은 주택임대차보호법 제2조에서 같은 법의 적용 대상으로 규정하고 있는 '주거용 건물'의 임대차라 함은 임차목적물 중 건물의 용도가 점포나 사무실 등이 아닌 주거용인 경우의 임대차를 뜻하는 것일 뿐이지, 같은 법의 적용 대상을 대지를 제외한 건물에만 한정하는 취지는 아니다라고 판단했다.   이어서 다가구용 단독주택의 대지 및 건물에 관한 근저당권자가 그 대지 및 건물에 관한 경매를 신청했다가 그 중 건물에 대한 경매신청만을 취하함으로써 이를 제외한 대지 부분만이 낙찰되었다고 하더라도, 그 주택의 소액임차인은 그 대지에 관한 낙찰대금 중에서 소액보증금을 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있다고 판결했다. <대법원 1996.06.14. 선고 96다7595 판결>     위 판례가 시사하는 바는 명확하다. 주택임대차보호법에서 제한하는 ‘주거용 건물’은 점포나 사무실이 아닌 주거용으로 사용하는 부동산을 정의하는 것으로 대지를 제외한 건물만을 뜻하는 것은 아니기에 주거중인 주택의 대지만 경매에 부쳐졌다 해도 소액임차인으로 우선변제를 신청할 수 있다는 것이다.   다세대나 아파트 같은 집합건물이 그 대지만 경매에 부쳐지는 경우는 없지만 다가구나 단독주택의 경우는 대지만 경매로 넘어가는 것이 가능하다.   특히 다가구의 경우 그 임차인들이 소액임차인에 해당하는 경우가 많기 때문에 임차인의 입장에서나 경매물건에 입찰하는 입찰자의 입장에서나 오늘 판례는 기억해 둘 가치가 있다 하겠다.   부동산태인

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경매 낙찰 주택, 그간 밀린 월세는 누가 먹나요?

상가 공유지분 권리, 이렇게 주장해야 먹힌다