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85	경매 낙찰 주택, 그간 밀린 월세는 누가 먹나요?	최원장	2014-05-26	4824
A씨는 서울 성동구 행당동의 한 아파트에 임대차보증금 1600만원, 차임 월 70만원으로 임대차 계약을 마친 후 2005년 8월 31일자로 전입신고까지 완료한 상태로 거주하고 있었다. 이후 2005년 10월 31일 1순위 근저당권자인 B은행이 임의경매개시결정을 했고 A씨는 경매가 진행됨에 따라 소유주에게 차임을 지급하지 않았다. 결국 이 아파트는 3억5200만원에 낙찰됐는데 법원은 2006년 8월 25일 배당과정에서 A씨에게 소액임차인 우선배당금 1600만원을 배당한 후 순서대로 배당을 마쳤다. 배당표에 따르면 집행비용을 제외한 3억4834만3916원 중 당해세인 성동구의 압류가 A씨 다음으로 83만350원을 배당받고 그 후 A은행이 2억2080만원을 C상호저축이 나머지 1억1071만3566원을 배당받게 됐다. 하지만 B은행에 후순하는 C상호저축이 배당이의를 제기했다. A씨가 연체한 임료 350만원을 임대차보증금에서 공제하고 배당해야 한다는 것이 C상호저축의 주장. 한편 A씨는 배당표를 확인한 후 소유자의 처에게 연체된 차임 300만원은 2006년 8월 26일에, 50만원을 9월 1일에 지급했다. 배당이의의 소가 진행된 서울동부지법은 A씨의 편을 들어줬다. 동부지법은 저당권의 효력은 저당부동산에 대한 압류가 있은 후에 저당권설정자가 그 부동산으로부터 수취한 과실 또는 수취할 수 있는 과실에 미치고, 부동산의 차임은 법정과실이므로, 부동산의 차임에도 저당권의 압류의 효력이 미쳐서 저당권설정자가 이를 수취할 수 없고, 저당부동산에 포함돼 저당부동산과 함께 경매절차에서 환가되거나 수취된 후 피담보채권의 변제에 충당돼야 한다고 판결했다. 따라서 이 사건을 위 법리에 비추어 보면 이 사건 아파트에 관해 임의경매개시결정 기입등기가 이뤄진 2005년 10월 31일 부터의 차임채권은 이 사건 아파트와 함께 경매절차에서 매각돼 환가되거나 별도로 수취되돼 피담보채권의 변제에 충당되어야 하고, 이와 달리 임대차보증금에서 공제돼야 하는 것은 아니라고 할 것이므로, C상호저축의 주장은 이유 없다고 결론내렸다. <서울동부지방법원 2007.04.24. 선고 2006가단62400 판결> 위 판례가 시사하는 바는 경매가 진행될 때 연체한 차임은 임대인과 임차인 관계의 별개의 채권이기 때문에 배당과정에서 공제할 수 없다는 것이다. 경매를 통해 주택을 낙찰받게 되면 해당 주택에 거주하던 임차인이 그 차임을 지불하지 않아 연체된 경우를 접하게 될지도 모른다. 이번 사례를 기억해 둔다면 그런 상황에 직면했을 때 당황하지 않고 대처할 수 있을 것이다. 부동산태인

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대법원도 안 봐주는 ‘갈팡질팡’ 임차인

소액임차인인데… 토지만 경매되면 어찌 되나요?