번호	제목	작성자	작성일	조회
97	돈되는 수직증축 리모델링	최원장	2014-10-22	4419
지난 해 하반기부터 부동산 시장이 활기를 띠면서 올해 4월25일 3개 층 수직증축이 가능한 주택법 주택건설기준 개정으로 리모델링이 시행된 후 수도권 주요 단지들은 사업설명회를 개최하고 조합설립과 설계안 변경을 바삐 추진하고 있다. 개정된 내용의 핵심은 15년 이상된 노후 공동주택에 거주하는 입주자의 생활불편을 해소할 수 있도록 세대주 증가 범위가 15% 이내인 범위 내에서 15층 이상의 공동주택은 최대 3개 층까지, 14층이하의 공동주택은 최대 2개 층까지 수직증축 리모델링을 허용하고, 수직증축 리모델링의 안정성을 확실히 담보할 수 있도록 건축당시 구조도면이 있는 경우로 한정해 2차례에 걸친 안전진단 및 구조안정성 검토와 건축구조기술의 협력을 거치도록 한다는 것이다. 수직증축이 아닌 기존 수평 리모델링 시 세대당 증축은 주거전용면적 85㎡ 미만은 40%이내 증축할 수 있으며, 85㎡초과는 30% 이내에서 증축할 수 있다. 85㎡초과 평수는 1세대를 2세대로 세대분리가 선택가능하기 때문에 임대수익을 원하는 조합원들의 관심이 높으며 1가구 2주택이 아니라 세제적인 혜택도 받을 수 있다. 리모델링 절차는 리모델링 기본계획 수립 - 조합설립 인가(조합원 2/3동의) - 1차 안전진단 - 도시계획 심의 - 사업계획 승인(조합원 4/5동의) - 이주 및 철거- 2차 안전진단-착공 - 준공(사용검사)으로 진행된다. 현재 리모델링이 가장 활발하게 움직이는 지역은 서울 강남권과 여의도, 성남시, 평촌, 일산 등 수도권지역이다. 리모델링 사업속도 가장 빠른 강남구 개포동 성원 대치2단지(1753세대)와 분당 한솔 주공5단지(1158세대)는 이미 조합설립과 시공사 선정을 끝내고 수직증축 설계안 변경에 들어갔다. 지난달 분당구 매화마을 560세대 1단지에서는 포스코건설이 시공사 선정에 앞서 사업설명회를 가졌는데, 그 내용을 보면 리모델링 시 공사비 3.3㎡당 420만원대, 3개층 수직증축, 평면 3-bay 구조, 별동신축 등의 내용으로 건축계획 발표하였다고 한다. 수직증축 리모델링을 하면 세대수 15% 증가할 수 있어 건축비 부담이 30~35% 줄일 수 있다고 하면, 세대당 건축비 부담이 기본 3.3㎡당 420만원에서 실제적으로 대략 200만원으로 건축할 수 있으므로 사업수익성이 높아진다. 리모델링 수익성에 대하여 단순 평가해 보면, 기존 공동주택의 가격에서 3.3㎡당 200만원의 조합원 분담가격이 상승하는 것이므로, 기존 공동주택 가격이 높을수록 건축비의 부담비율은 적어지는 것이므로 리모델링의 수익가치는 기존 공동주택의 가격이 높을 수록 그 수익성은 더 높아진다. 즉 아파트가격이 3.3㎡당 1000만원이라면 추가분담비율이 20%를 차지하나, 3.3㎡당 2000만원인 아파트는 조합원 분담비율은 10%만 차지하게 되므로, 기존 아파트 가격이 높은 지역을 중심으로 리모델링 사업 속도가 빨라질 것이다. 새로 분양하는 아파트 가격이 기존 아파트 가격에 비해 20% 이상 높은 것으로 나타나는데, 이는 리모델링시 건축비 부담을 포함한 가격이 기존 아파트가격에 비해 얼마가 높아야 리모델링 사업이 가능한 지 평가하는 기준이 될 수 있다. 기존 3.3㎡당 1,000만원인 아파트는 리모델링한 비용이 신규 분양가격보다 낮으므로 사업수익성이 높지 않다는 것을 알 수 있다. 기존 수평 리모델링은 증축범위가 제한됐고, 일반분양이 허용되지 않는 평수 넓히기 리모델링 이었으나, 리모델링이 수직증축이 가능해지면서 이제는 재건축의 대안으로 떠오르고 있고, 실제로 기존 재건축을 추진하던 단지들도 리모델링 사업을 적극적으로 검토하는 곳이 많아지고 있다. 리모델링은 기본적으로 기존 건물 평수를 넓히는 것이므로, 재건축과 비교하여 용적률제한이 없고, 늘어나는 용적률의 50% 임대주택을 의무적으로 짓지 않아도 되며, 주택규모별 건설비율(소형평형) 의무도 없고, 초과이익 환수제 적용을 받지 않아 유리한 면이 많다. 수직증축 리모델링이 가능하면서 재건축에 대한 인식이 더 많지만, 이제는 재건축과 경쟁하는 부동산 상품이 되었고, 안전성에 대하여도 강화된 법률이 마련된 만큼 리모델링이 추진중인 지역 내 부동산에 대하여 이제 투자분석을 해야 할 시점이 되었다. 부동산태인

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