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111 잉여주의와 채권자매수신청 최원장 2015-04-09 3888
부동산 경매는 금융기관을 비롯하여 카드사, 임차인, 대부업자 또는 금전차용관계에서 형성되는 일반채권자 등 채권자의 경매신청으로부터 시작된다는 사실을 모르는 사람은 없을 것이다.

그러나 이들 채권자의 경매신청이 있었다고 해서 경매가 예정대로 끝까지 진행되지만은 않는다는 사실을 아는 사람은 많지 않다. 특히 경매 매각대금에서 경매를 신청한 채권자에게 배당액이 돌아갈 가망이 없는 경우에도 경매는 취소될 수 있다는 사실에 대해서는 더욱 그렇다.

 
채권자는 그 채권이 어느 것이든 불문하고 채무자의 특정 부동산에 대해 경매를 신청할 수 있다. 단지 재판을 통한 확정판결 등의 집행권원을 부여받아 경매를 신청할 수 있느냐 아니면 채권의 원인되는 증서만 가지고도 경매를 신청할 수 있느냐에 따라 강제경매와 임의경매로 나눠진다는 것은 이미 주지한 바이다.
다만 여기서 간과해서는 안 될 것이 있다. 채권자라면 누구나 경매를 신청할 수 있지만 경매가 속행되기 위해서는 실익이 있어야 한다는 점이다. 실익이라는 것은 채권자가 채무자의 재산에 대해 경매를 신청해서 청구채권액의 일부라도 배당을 받을 수 있는 것을 말한다.

경매를 신청했는데 그 경매 부동산의 매각대금에서 자신에게 돌아올 배당액이 없는 경우에는 경매 자체가 의미가 없다. 이를 실익이 없다 또는 무잉여가 발생했다라고 하는 것이다.

그렇다면 경매를 신청한 채권자에게 낙찰 부동산의 매각대금에서 배당할 금액이 없는 경우가 발생할 수 있을까? 결론적으로 그런 경우가 종종 있다. 채권자가 여럿 있는 부동산 경매물건에서 경매를 신청한 채권자의 배당순위가 다른 채권자에 비해 후순위인 경우 낙찰가가 낮아지면 앞선 순위 배당 후 자신에게는 배당할 금액이 한 푼도 남지 않을 수 있다.

이렇게 무잉여가 발생하거나 발생할 가능성이 있는 경우 법원은 직권으로 경매를 취소할 수 있다. 이것이 바로 우리 경매법제가 취하고 있는 잉여주의라는 원칙 때문이다. 부연하면 ‘잉여주의’란 경매를 신청한 채권자(압류채권자)에게 돌아갈 배당액, 즉 잉여가 있어야만 경매를 속행하고 그렇지 않은 경우(=무잉여)에는 법원이 직권으로 경매를 취소하는 원칙을 말한다.

 
잉여, 무잉여를 판단하는 기준은 당해 경매절차에 있어서의 최저매각가격이 된다. 법원은 이 최저매각가격을 기준으로 경매비용과 압류채권자(경매신청채권자)에 우선하는 채권액을 변제하고 남는 금액이 있는지 여부(경매비용 + 우선변제 채권액 ≥ 최저매각가격)를 판단한다.

만약 법원이 인력이나 시간상 문제로 무잉여 가능성을 간과하고 경매가 속행되는 경우에는 경매 속행 결과 매각된 매각가를 기준으로 무잉여 여부를 판단하고 역시나 무잉여라면 매각을 불허가하고 종국적으로는 경매를 취소한다.

최저매각가 기준으로 해서 무잉여 가능성이 있다고 해서 법원이 무조건 경매를 취소하지는 않는다. 경매를 직권취소하기에 앞서 경매신청 채권자(=압류채권자)에게 무잉여 사실과 아울러 압류채권자가 잉여가 될 수 있는 가격(경매비용 + 우선변제채권액 < 최저매각가격)으로 스스로 매수할 것을 신청할 수 있음을 통지한다.

 
압류채권자가 위 통지를 받은 날로부터 1주 이내에 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하고 남을 가격, 즉 잉여가 될 수 있는 가격을 정하여 그 가격에 압류채권자 스스로 매수하겠다고 신청한 때에는 경매를 속행하고 그렇지 않은 경우에야 법원은 비로소 경매절차를 취소하게 된다.

이 때 압류채권자가 제공하는 보증액은 일반 매수신청인과 같은 최저매각가격의 10%가 아니라 저감된 최저매각가격과 채권자 매수신청액(잉여가 되는 가격)의 차액을 보증액으로 하는 것이 실무이다.

채권자 매수신청으로 경매가 속행돼 매각 결과 다른 매수신청인이 없는 경우에는 매수신청한 채권자에게 매각을 허가하지만 다른 매수신청인이 있는 경우에는 다른 매수신청인에게 매각을 허가한다.

압류채권자 외 다른 매수신청인이 한명이고 그 매수신청인의 최고매수가격이 압류채권자의 매수신청금액과 같은 금액이라 하더라도 압류채권자가 아닌 매수신청인을 최고가매수신고인으로 보고 매수신청인에게 매각을 허가한다.

압류채권자의 매수신청이 있는 경우에는 그 채권자가 신청한 매수신청금액이 최저매각가격이 되므로 당초 저감된 최저매각가격을 넘는 금액으로 입찰했더라도 채권자의 매수신청금액에 미달하는 경우에는 유효한 입찰이 아니기 때문에 매각이 허가되지 않음은 물론이다.

부동산태인
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