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117 사건의 재구성 최원장 2015-04-28 2318


이 사건이 경매로 나오기까지 무슨 일이 있었을까?

2011년 6월 23일 임차인 권**은 보증금 1억4천만원짜리 전세계약을 체결하면서 같은 날 전세권을 설정한다. 그 후 수 일 간격으로 전입신고와 확정일자 받기를 역순(?)으로 진행한다. 그야말로 돌다리도 두드려 보고 건너는 심정으로 이중삼중의 안전장치를 해 둔 것이다.

그로부터 2년 후, 보증금이 천 만원 인상된 1년짜리로 추정되는 갱신계약을 체결하고 그에 대한 확정일자를 또 받는다. 이제총 보증금은 1억5천만원이 되었다.

이 때까지도 등기부등본상에는 다른 권리가 설정되지 않다가, 2014년 11월에 가압류가 설정된다.

그 후 임대차계약이 만료되면서 보증금 반환을 요구했으나 여의치 않자 전세권에 기해서 임의경매를 신청했고, 3일 후에 가압류권자도 강제경매를 중복으로 신청했다. 여기서 주목할 것은 임차인 권**의 경매청구액은 1억5천만원이 아니고 1억4천만원이다. 전세권이 1억4천만원짜리이기 때문이다.

한편 경매를 신청한 임차인 권**은 2015년 2월 17일자로 1억 5천만원에 대한 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해 임차권등기를 하고 다른 곳으로 이사를 갔다.

그야말로 임차인 권**은 임차인으로서 최초 계약 시점부터 전세권설정, 대항력 및 우선변제권 확보, 경매신청 등을 거쳐 임차권등기명령까지 해 볼 수 있는 경험은 다 해 보는 중이다.

다음은 본 사건의 매각물건명세서이다. 작성일자는 2014년 4월 10일이다. (참고로 매각물건명세서는 경매절차가 진행되면서 차기 공고 시에 내용이 변경되는 경우가 종종 있으므로 공고 때마다 확인해야 한다.)


내용이 좀 이상하다. 임차인 권**은 등기부등본 상의 주거전세권자(전세권설정)이면서 등기부상의 주거임차인(임차권등기)이기도 하고 동시에 권리신고를 한 주거임차인임에 틀림이 없지만, 배당요구를 임차권등기권자가 아닌 우선변제권이 있는 주거임차인의 자격으로서 1억 4천만원만 한 걸로 되어 있다.

지난 글들에서도 언급한 내용이지만…

1. 전세권은 임의경매를 신청했으므로 자동으로 배당요구를 한 셈이 되고 배당 후 소멸된다.
2. 경매가 개시된 이후에 설정된 임차권등기는 별도로 배당요구를 해야만 배당에 참여할 수 있다.
3. 대법원 판례에 의해 이 사건의 실질적인 말소기준권리는 전세권이 아닌 가압류가 된다.

그렇다면, 배당요구를 하지 않은 임차인 권**의 나머지 보증금 천 만원은 어떻게 되는 걸까? 낙찰자가 인수해야 하는 걸까?
임차인은 자신의 보증금을 안전하게 지키기 위해서 법이 규정한 모든 수단을 동원했었고, 분명히증액부분을 합친 보증금 전액인 1억5천만원을 배당 받고 싶을 것이다.

그렇다. 이번 매각물건명세서에 의해서는 경매를 진행할 수는 없는 상황이었고, 담당 경매계에서는 금번 기일을 ‘변경’으로 처리하고, 차기 기일에 다시 진행하기로 한 것이다. 혹여 진짜로 매각물건명세서의 내용처럼 배당요구를 하였다면, 아마도 배당요구종기일을 재지정하여 다시 배당요구를 신청할 수 있게 하는 절차가 선행되어야 할 지도 모르겠다.

이래 저래 이해당사자 누구에게도 득이 될 것 없는 시간지체이다.

부동산태인
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