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122 전월세 보증금 담보대출, 세입자 지위는 어떻게 될까? 최원장 2015-05-15 3620
전월세 보증금을 담보로 돈을 빌려주는 대출상품이 존재한다는 사실을 대부분 알고 계실 것이다.
필자 역시 케이블 채널에서 이 광고를 접하고는 상당히 유용한 대출상품이라는 생각을 한 적이 있다. 보증금으로 지불하고 묶여있는 자금을 활용할 수 있게 해준다는 점에서, 약간 어렵게 말하면 자금 유동성을 확보해준다는 측면에서 이자 부담을 감수할 만하다고 여긴 것이다.
그런데 실제로 이와 같은 종류의 대출이 경매와 엮여 소송으로 번진 사례가 존재한다. 임차인이 보증금 반환채권을 담보로 돈을 빌려썼는데 해당 부동산이 경매물건으로 나오게 됐던 것.
문제는 낙찰 후 배당 과정에서 불거졌다. 보증금 반환채권을 담보로 잡고 돈을 빌려준 금융기관과 이후 이 부동산에 근저당을 설정한 금융기관 사이에서 배당에 관한 분쟁이 발생한 것.
오늘 소개하는 판례는 그 분쟁의 구체적인 내용과 결과를 통해 임차인 대항력에 관한 법원의 견해를 선명하게 보여주고 있다는 점에서 상당한 시사점을 제공한다.
A씨는 2003 5 2 B씨로부터 서울 소재 아파트 301 102(다음부터이 사건 부동산라고 한다)를 임차보증금 9000만원에 2003 5 23일부터 2005 5 23일까지 임차하기로 하고 임대차계약을 체결한 다음, B씨에게 위 임대차보증금을 지급하고 2003 5 23일 입주하면서 그 무렵의 확정일자를 받았다. 그 후 A씨는 2005 4 11 B씨와 이 사건 부동산에 관한 임대차재계약을 체결해 임대차기간을 2007 5 23일까지로 연장했다.
원고인 C은행은 2004 6 14 A씨에게 60,000,000원을 변제기 2005 4 14일로 정해 대여하면서 위 대여금반환채권을 담보할 목적으로 A씨로부터 이 사건 부동산에 관한 위 임대차계약상의 임대차보증금 9000만원의 반환채권을 양도받았고, B씨도 당일 이 채권양도를 승낙했다.
D(A씨의 남편) B씨로부터 이 사건 부동산을 매수해 2006 10 24일 소유권이전등기를 마쳤는데, 이와 아울러 소유권취득 당일 피고인 E은행과 근저당권설정계약을 체결해 위 피고에게 채권최고액 180,000,000원으로 된 근저당권을 설정해 주었고, 2006 11 23일 다른 피고 F, G에게 채권최고액 75,000,000원으로 된 공동 근저당권을 설정해 주었다.
피고인 E은행의 경매신청(근저당권 실행)으로 2007 8 14일 이 사건 부동산에 대해 부동산임의경매가 개시되자, 피고인 E은행과 피고 F, G는 각 근저당권자로서 권리신고 및 배당요구를 했고, 원고인 C은행도 2007 9월 경 이 사건 부동산의 임차인 자격으로 위 법원에 권리신고 및 배당요구를 했다.
문제는 이 다음에 발생했다. 이 사건 부동산이 경매절차를 거쳐 21990만원에 매각된 것까지는 좋았지만 법원 배당절차에서 원고인 C은행을 배제한 것.
이에 대해 원고인 C은행은 "이 사건 부동산의 임차인 A씨로부터 임대차보증금반환채권을 양도받은 채권자로서 채무자인 소외 1을 대위해 경매법원에 권리신고 및 배당요구를 했으므로 피고들이 저당권을 취득하기 전 이미 확정일자 있는 임차권의 대항요건을 갖춘 임차인 소외 1로부터 위 임대차보증금반환채권을 양도받은 원고가 피고들보다 선순위로 우선배당받아야 한다"고 주장했다.
그러나 원심과 대법원은 "임차보증금 반환채권의 양수만으로는 임차인이 갖춰야 할 대항력이 성립한다고 보기 어렵다"는 견해로 C은행의 주장을 배척, 재판을 종결지었다. <선고 2009가단18711 판결>
이상의 판례에서 알 수 있는 것은 임차인의 우선변제권을 주장하기 위해서는 대항력을 갖춰야 한다는 대원칙의 선명함이다. 이 사건 원고인 C은행의 경우, 배당을 요구한 반환채권이 선순위임차인 A씨로부터 전달된 만큼 대항력도 따라오는 개념으로 간주했던 것으로 보인다.
그러나 여러 번의 판례를 소개하면서 대법원 배당이 원칙과 증거, 성립 요건 등에 의해 정해지는 것을 지켜봐온 만큼, 태인 독자들께서는 이미 이 같은 결과를 예상하고 계셨으리라 믿어 의심치 않는다.
더불어 경매를 접한지 얼마 되지 않은 초심자들은 법원이 경매에 대해 견지하고 있는 원칙과 자세를 몸에 익혀두는 것이 바람직하다. 이 같은 원칙과 자세는 배당 뿐만 아니라 입찰과정과 낙찰 후 매각허가 과정에서도 동일하게 적용되기 때문이다.
부동산태인
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