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149 개정된 상가임대차보호법 이야기 최원장 2016-05-09 3583

최근에 유명가수 싸이 소유의 건물과 관련한 임대차 분쟁이나, 각종 상가 분쟁에서 빠지지 않는 내용이 권리금입니다. 좋은 위치에 장사를 하려고 부동산 중개사무소에 가서 문의하면, 목이 좋은 상가의 자리에는 대부분 권리금이라는 금액이 임대차 보증금과 별도로 책정되어 있습니다. 어떨 때는 권리금의 액수가 지나치게 높아 배보다 배꼽이 더 큰 경우도 있습니다.


권리금이라는 개념은 원래 법률에 규정된 개념은 아닙니다. 그런데 관행상 수십 년을 권리금이라는 명목으로 임차인들이 수수해 왔고, 관련한 대법원 판결도 여러 번 나오는 등 많은 선례가 쌓여 왔습니다. 그런데 2015. 5. 13. 상가임대차 보호법의 개정으로 이 권리금이라는 개념이 법률 속으로 들어오게 되었습니다.


상가임대차보호법에 따르면 권리금이란, ‘임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가’를 말한다고 합니다. 다시 말해, 권리금은 보통 상가의 임대차나 전대차 또는 임차권 양도 시 임차물이 가지는 장소적 이익의 대가를 말하는데, 임차인이 임대인에게, 전대차의 경우 전차인이 전대인에게, 임차권의 양도의 경우 임차권의 양수인이 양도인에게 지급하는 돈을 말합니다.


권리금 규정이 법률 속으로 들어온 이유는 권리금을 지급한 사람을 보호하기 위해서 입니다. 임대인이 임차인으로 부터 권리금을 받는 예외적인 경우 외에는, 권리금은 보통 임차인과 다음 임차인 끼리 주고받는 돈이기 때문에 임차인이 임대인에게 권리행사나 권리금과 관련된 요구를 하기는 쉽지 않았습니다.


임차인이 장사를 하기 위해 점포를 얻었는데 이 때 전 임차인에게 권리금 1억을 주었고, 이러한 사실에 대해 점포 소유자가 ‘모든 권리금을 인정함’이라는 문구를 임대차계약서에 기재하였습니다. 이 후 장사를 그만둔 임차인이 임대인에게 1억 원의 권리금 반환을 요구한 사건이 있었습니다.


이 사건에서 우리 대법원은 “통상 권리금은 새로운 임차인으로부터만 지급받을 수 있을 뿐이고 임대인에 대하여는 지급을 구할 수 없는 것이므로 임대인이 임대차계약서의 단서 조항에 권리금액의 기재 없이 단지 '모든 권리금을 인정함'이라는 기재를 하였다고 하여 임대차 종료 시 임차인에게 권리금을 반환하겠다고 약정하였다고 볼 수는 없다”고 판결하였습니다. 다만, 대법원은 “임대인이 정당한 사유 없이 명도를 요구하거나 점포에 대한 임대차계약의 갱신을 거절하고 타에 처분하면서 권리금을 지급받지 못하도록 하는 등으로 임차인의 권리금 회수 기회를 박탈하거나 권리금 회수를 방해하는 경우”에만 임대인의 권리금 반환 책임을 인정하였습니다.


이번 상가임대차보호법 개정에서는 이렇게 판례에서 논의 되어 왔던 사항들을 법률에 포함시켰습니다. 특히 상가임대차보호법은 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음의 사항을 하지 말아야 한다고 규정하였습니다.


1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위


위 조항 중에 주목할 만한 조항은 3호입니다. 이 조항은 임대인이 새로 들어오려는 임차인에게 무리하게 보증금과 월세를 올리는 경우를 막기 위한 조항입니다. 예전에는 임대인이 신규 임차인의 보증금과 월세를 과하게 올리는 경우, 기존 임차인은 신규임차인을 구하지 못하여 권리금을 사실상 포기해야 하는 문제가 있었습니다.


위 조항에 따라서 권리금 계약서를 작성할 때에는 권리금 계약서에 다음과 같은 조항을 넣으면 더 간명합니다.




개정상가임대차 보호법은 이 법 시행일 당시의 임대차 계약에도 효력이 있습니다. 따라서 이글을 보시는 분들의 임대차 계약에도 새로운 상가임대차보호법의 권리금 조항이 적용됩니다.


그리고 개정상가임대차보호법에는 “법무부장관은 보증금, 차임액, 임대차기간, 수선비 분담 등의 내용이 기재된 상가건물임대차표준계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다.”라는 조항이 있고, 이 조항에 따라 ‘상가건물임대차 권리금 계약서’라는 제목으로 표준계약서가 만들어 져 있습니다. 인터넷에서 상가건물표준계약서 혹은 상가건물 임대차 권리금계약서 등으로 검색하시면 바로 찾을 수 있습니다. 적절하게 수정하여 사용한다면, 임차인의 권리보호에 큰 도움이 될 것입니다.


이 번 개정상가임대차보호법은 기존의 권리금 이론을 법률에 반영한데 의의가 있습니다. 다만, 주의할 것은 여전히 임대인에 대해서는 권리금의 반환을 요구할 수 없는 것이 원칙이라는 점입니다.

부동산태인

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