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15 토지근저당권자의 일괄경매청구 이런 거구나 최원장 2012-02-08 5273
경매를 접해본 사람이라면 일괄경매청구에 대해 한번쯤은 들어봤을 것이다. 일괄경매청권이란 민법 제 365조에 의해 명시하고 있듯이 토지를 목적으로 저당권을 설정한 후 그 설정자가 그 토지에 건물을 축조한 때에는 저당권자는 토지와 함께 그 건물에 대해서 경매를 청구하는 것을 말한다. 일광경매청구권은 보통 집을 짓기 위해 돈을 빌려 토지를 매입한 후 토지에 근저당권을 설정하고 집을 지은 경우에 많이 발생된다.

일괄경매청구권이 생겨나게 된 취지는 저당권의 효력이 미치지 않는 건물에도 경매권을 인정함으로써 토지저당권의 실행을 용이하게 하기 위함이다. 즉 경매를 쉽게 하고 담보가치를 유치하여 저당권자를 보호하려는데 그 목적이 있다.

하지만 일괄경매청구를 하기 위해서는 두 가지 조건을 만족해야 한다. 저당권설정 당시 그 지상에 건물이 없어야 하고, 저당권설정 후 토지소유자가 축조하고 소유하는 건물이여야 한다. 저당권설정당시 건물이 축조돼 있어야 하는 법정지상권과 차이점이 있다. 이때 건물을 제 3자가 축조한 경우와 축조 후 제 3자에게 매도한 경우에는 일괄경매청구권이 인정되지 않는다.

그렇게 토지저당권자가 건물까지 일괄로 경매로 넘길 경우 저당권자는 토지의 매각대금에 한정하여 우선변제 받을 수 있다.
 
그렇다면 실제로 일광경매로 넘어간 사례를 살펴보도록 하자. 좌측의 물건은 파주에 있는 주택으로 건물 등기권리를 보게 되면 말소기준권리가 2010년 7월 13일 설정된 가압류이고 이후 근저당권이 2개 있다. 그런데 이 물건은 농협중앙회에서 임의경매를 신청했는데 담보권을 설정한 흔적이 전혀 보이지 않는다.

그래서 토지등기부등본을 확인해 보자. 갑구 순위번호 4번에 현재 건물주인이 매매로 토지소유권을 취득했음을 확인할 수 있다. 토지등기부등본 을구 1번을 확인해 보니 농협중앙회에서 근저당권을 설정한 것을 확인할 수 있다. 즉 위 물건은 민법 365조에 의한 일괄경매청구 사건임을 확인할 수 있다.

그렇다면 문제는 이렇게 일괄경매청구로 낙찰된 물건이 어떻게 배당이 이뤄지느냐다. 위에서도 설명했듯이 토지근저당권은 건물낙찰분에 대해서는 우선변제권이 없다. 배당에서는 토지와 건물을 나눠 배당을 해주는데 배당금액을 나누는 근거는 감정평가서에 나타나 있는 토지와 건물의 금액 비율이다.

위 물건의 감정평가서를 확인해 보니 감정가격은 6억 3,106만 1,460원이고 이중 토지가격은 3억 5,100만원, 건물가격은 2억 8,06만 1,460원이다. 즉 토지의 비율은 약 55%이고, 건물은 45%이다. 위 물건의 낙찰 금액이 3억 2,422만원인 것을 감안한다면 3억 2,422만원의 55%인 1억 7,832만원에서 토지 저당권자는 우선변제 받을 수 있다.

이렇게 경매물건을 보다가 임의경매신청은 있는데 근저당권이 없다고 당황하지 말고 차근차근 관련 서류를 확인해본다면 쉽게 답을 찾을 수 있을 것이다.

 

 

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㈜디지털태인 홍보팀
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