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161 집합건물과 관리비 이야기 최원장 2016-12-27 3270

경기가 안 좋아 지면서, 주상복합건물이나 상가와 관련된 분쟁에 대한 상담을 종종 받습니다. 상가입주민과 상가관리단의 관리비 분쟁도 그중의 하나입니다. 특히 새로 상가를 매수해서 입주를 했는데, 전 소유자가 연체한 관리비를 새로운 소유자에게 부과하고, 이 관리비를 납부하지 않으면 전기를 끊거나 수도를 사용하지 못하게 하고, 엘리베이터 이용을 못하게 하는 경우까지 있습니다. 상가 소유자와 관리사무소, 입주자 대표회의 간에 큰 싸움이 발생되는 것은 물론이고, 소유자끼리도 얼굴을 붉히는 일이 종종 벌어집니다.


이런 문제들은 일단 한 건물을 한명의 사람이 소유하는 것이 아니라, 여러 사람이 소유하기 때문에 발생합니다. 일종의 공동생활을 하는 과정에서 발생된 공용비용과 개인비용이 관리비라고 생각하시면 됩니다. 우리나라 제도는 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분을 소유할 수 있습니다. 이러한 건물 형태를 집합건물이라고 하는데, 아파트, 오피스텔, 주상복합건물, 상가건물 등 우리가 일상생활에서 보는 대부분의 건물이 이 집합건물에 해당합니다. 그리고 이 집합건물과 관련된 내용은 기본적으로 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)에 의해 규정됩니다.


이 집합건물에 속하는 각 상가, 아파트 등의 개별 소유자를 구분소유자라고 합니다. 집합건물은 기본적으로 전유부분(專有部分)과 공용부분(共用部分), 건물의 대지부분으로 나뉘는데, 전유부분은 개인이 직접 사용하고 소유하는 부분이고 공용부분은 전유부분에 속하지 않는 나머지라고 생각하시면 쉽습니다. 그래서 소유자는 내가 직접 사용한 부분에 대한 관리비와 모두가 공동으로 사용한 부분에 대한 관리비를 함께 부담합니다.


공동생활을 하려면, 누군가 건물을 관리하고 관리비를 소유자에게 부과해야 합니다. 그런데 도대체 누가 할 것인지가 애매합니다. 그래서 우리 법에는 “건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다.”고 규정하고 있습니다(집합건물법 제23조). 즉 전 소유자가 ‘관리단’의 구성원이 되어 공동으로 건물을 관리하는 것입니다. 그런데 건물이 대형화가 되면서 소유자 전원이 건물을 관리하기는 어렵습니다. 그래서 우리 집합건물법에는 관리인을 선임하거나 관리위원회에서 이를 대신할 수 있도록 하고 있습니다. 그래서 보통은 입주자대표회의, OO상가 관리단, OO건물 관리위원회 등 다양한 명칭으로 관리주체가 구성됩니다.

다시 사례로 돌아가서, A 사장님은 부동산 경매에서 K 주상복합 아파트의 3층에 위치한 상가 301호를 낙찰 받아 입주하게 되었습니다. A 사장님은 새로 ‘샤브샤브’가게를 열기 위해서, 인테리어를 하고, 광고를 하는 등 개업 준비에 한창입니다. 그런데 K 주상복합 아파트 관리사무소 명의로 “전 소유자가 연체한 1년 치의 관리비와 연체료를 납부하라.”는 통지를 받았습니다. A 사장님은 관리사무소에 가서 따졌습니다. A 사장님은 ‘경매로 구입한 상가’에서 왜 전 소유자의 관리비를 새로운 소유자가 부담하는지에 대해 이의를 제기하였지만, 관리사무소는 ‘상가 관리규약에 새로운 소유자가 전 소유자가 연체한 관리비를 부담하도록 규정되어 있다.’고 하면서 A 사장님에게 연체 관리비를 납부하지 않으면, 전기를 끊어서 영업을 못하도록 하겠다는 이야기를 합니다.


집합건물법 제18조에서는 “공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다.”고 규정하고 있습니다. 즉 새로운 소유자가 전 소유자가 연체한 공용부분에 대한 관리비를 부담한다고 규정하고 있습니다. 왜냐하면 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익을 위한 것이어서 공동으로 유지·관리되어야 하는데 이를 위해서는 새로운 소유자가 전소유자가 미납한 공용부분 관리비를 부담하는 것이 합리적이기 때문입니다.


그럼 관리규약에서 ‘새로운 소유자가 체납관리비 전부를 부담해야 한다고’ 규정하고 있다면 어떻게 할까요? 우리 대법원은 “관리규약으로 전 입주자의 체납관리비를 양수인에게 승계시키도록 하는 것은 입주자 이외의 자들과 사이의 권리·의무에 관련된 사항으로서 입주자들의 자치규범인 관리규약 제정의 한계를 벗어나는 것이고……. 특별승계인이 그 관리규약을 명시적, 묵시적으로 승인하지 않는 이상 그 효력이 없다.”라고 해서 관리규약에 어떻게 정하든지 관계없이 체납관리비 중 전유부분에 대한 것은 새로운 소유자가 부담하지 않는다고 판결하였습니다(대법원 2001.09.20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결).

그럼 구체적으로 전유부분의 관리비와 공용부분의 관리비를 어떻게 나누어야 할까요? 우리 대법원은 “공용부분 관리비에는 집합건물의 공용부분 그 자체의 직접적인 유지·관리를 위하여 지출되는 비용뿐만 아니라, 전유부분을 포함한 집합건물 전체의 유지·관리를 위해 지출되는 비용 가운데에서도 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요가 있어 이를 일률적으로 지출하지 않으면 안 되는 성격의 비용은 그것이 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 현실적·구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이 아니라면, 모두 이에 포함되는 것”이라고 하였습니다. 쉽게 말하면 전유부분의 관리비인지 공용부분의 관리비인지 애매한 것들은 공용부분의 관리비하고 판단해도 무방합니다.


예를 들어 관리비 중 일반관리비, 장부기장료, 위탁수수료, 화재보험료, 청소비, 수선유지비 등은 공용부분의 관리비이고(대법원 2006.6.29. 선고 2004다3598,3604 판결), 중앙집중식 난방방식에 의한 세대별 난방비, 일괄계약에 의한 유선방송료는 전용부분 관리비입니다(의정부지방법원 2007.07.25. 선고 2006가단74938 판결). 그런데 새로운 소유자가 부담해야 하는 공용부분의 관리비에는 연체료는 포함되지 않습니다. 연체료는 전 소유자가 관리비를 연체했기 때문에 받는 일종의 ‘페널티’이기 때문에 새로운 소유자가 이를 대신 내주어야 하는 것은 아닙니다.


만약에 상가관리사무소에서 연체 관리비 미납으로 단수나 단전조치를 한 경우에는 어떻게 될까요? 전소유자의 전유부분 관리비 미납을 이유로 단수나 단전조치를 한 경우에는 관리사무소의 불법행위가 되어 손해배상을 책임을 지고 나아가 업무방해죄 등 형사책임을 질 수도 있습니다. 그런데 전소유자의 공용부분 관리비 미납을 이유로 단수·단전조치를 한 경우에는 경우에 따라 달리 판단됩니다. 우리 대법원은 “그 조치가 관리규약을 따른 것이었다는 점만으로는 부족하고, 그와 같은 조치를 하게 된 동기와 목적, 수단과 방법, 조치에 이르게 된 경위, 그로 인하여 입주자가 입게 된 피해의 정도 등 여러 가지 사정을 종합하여 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있어 위법성이 결여된 행위로 볼 수 있는 경우”에 위법하지 않다는 애매한 표현을 쓰고 있습니다. 그래서 저는 이와 관련된 자문이 오는 경우에는, 일단 단전·단수 조치는 하지 말라고 답을 주고 있습니다. 단전·단수 조치가 적법하다는 점은 사실상 관리주체가 증명해야 하는데, 이것이 생각보다 쉽지 않기 때문입니다.

정리하자면, 아파트, 오피스텔, 주상복합건물 등에 새로 입주한 소유자는 전소유자가 연체한 관리비 중 공용부분에 대한 것은 부담해야 합니다. 다만, 전소유자가 납부하지 않은 관리비의 연체료는 공용부분·전유부분 모두 납부할 의무가 없습니다.

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