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165 부부 공동명의로 절세할 수 있는 방법 최원장 2017-03-15 2452

가을 이사철을 맞이하여 전세값이 치솟고 있다. 최근 아파트의 전세와 매매의 차이가 크지 않고, 심지어 매매보다 비싼 전세가 등장하는 상황이니 좀 더 대출받아 내 집을 장만하고자 하는 사람들도 늘어나고 있다.

전세로 집을 구할지, 매매로 구할지는 경제적 여건, 대출금리 등 이것저것 고려하여 신중히 결정할 사항이다. 만약 부부가 매매로 집을 구하기로 결정했다면, 고려해야 할 사항이 하나 더 있다. 부부공동명의 여부이다.

부동산을 부부공동명의로 취득할 경우 단독명의일 경우와 비교하여 세금혜택이 발생할 수 있는데, 일반적으로 부동산 취득시에는 취득세, 보유시에는 재산세와 종합부동산세, 처분시에는 양도소득세가 있다.

각 세금에 따라 부동산(주택)의 소유권을 부부공동명의로 할 때 어떤 이득이 있는지 살펴보자.

① 취득세

부동산을 부부공동명의로 해도 취득세에는 차이가 없다. 부동산 취득 시 취득세 납부의무가 있는데 취득세는 재산의 취득가액(실거래가격)을 기준으로 세액이 결정되기 때문이다. 취득가액으로 세액이 결정되고, 결정된 세액을 소유자가 지분율에 따라 납부하는 것 일뿐, 부부공동명의로 한다고 취득세가 절감되지 않는다.

② 재산세

재산세도 취득세와 마찬가지로 부동산을 부부공동명의로 해도 세액차이는 없다. 재산세는 매년 6월 1일 현재 소유자에게 부과되어 일반적으로 7월과 9월에 납기(주택의 경우 7월과 9월에 나눠 분납)하는 세금이다.

재산세는 해당 재산의 시가표준액(주택의 경우 개별주택공시가격 및 공동주택공시가격)에 공정시장가액비율(주택의 경우 60%)을 곱한 금액을 기준으로 세액이 결정된다. 취득세나 재산세는 해당 물건가액을 기준으로 세액이 계산되기 때문에, 부동산의 소유자가 한 명이든 두 명이든 세액차이는 없다.

③ 종합부동산세

종합부동산세는 납세의무자별 보유한 주택의 기준시가(개별주택공시가격 및 공동주택공시가격) 합산가액이 6억원을 초과하면 그 초과분에 대해서 과세된다. 물건을 기준으로 과세되는 취득세ㆍ재산세와 달리 과세기준이 납세의무자이기 때문에, 공동명의 소유일 경우와 단독명의 소유일 경우 세액 차이가 발생할 수 있다.

다만 1세대가 1주택을 단독명의로 소유한다면 9억원 초과분에 대해서 종합부동산세가 과세되고, 부부공동명의로 1주택을 보유하고 있다면 각각 6억원초과분에 대하여 종합부동산세가 과세되기 때문에 9억 이하의 1주택은 부부공동명의로 하든 단독으로 하든 종합부동산세 차이 없이 비과세다.

④ 양도소득세

양도소득세는 부부공동명의시 가장 큰 세금혜택이 존재하는 세목이다. 양도소득세는 누진세율이 적용되는데, 부부공동명의시 양도차익이 지분 비율대로 나눠져 소득세가 분산되는 효과가 발생되며, 양도소득기본공제는 납세의무자별로 적용되기 때문에 최대 500만원까지 적용받을 수 있다.

소득세법에서는 하나의 주택을 2사람 이상이 공유하면 공유자 각자가 1주택을 소유한 것으로 보나 공유자가 동일세대를 구성하면 세대별 1주택을 소유한 것으로 본다. 즉 부부가 고가주택(실거래가액이 9억원 초과)이 아닌 1주택을 공동명의로 소유하고 있으면 소득세법상 1세대 1주택으로 보아 비과세가 적용된다.

부부 공동명의의 단점도 존재하는데, 그 중 하나가 증여세 발생여부이다. 특히 부부 중 한 명만 소득이 있다면, 처음부터 공동명의로 취득하든, 단독명의에서 공동명의로 수정하든, 소득 없는 자의 지분에 대해서는 재산 취득자금 출처를 소명해야 되며 소명하지 못하면 증여세가 부과될 수 있다.

또한 공동명의로 종합부동산세를 절약할 수 있지만 보유하고 있는 또 다른 부동산이 있다면 종합부동산세 절약분 보다 가산되는 금액이 더 클 수 있다.
그리고 불편하다는 점도 감수해야 한다. 부부공동명의이니 해당 재산과 관련된 일처리를 할 경우(담보대출이나 전세계약 시) 부부가 함께 움직여야 한다.

그 밖에도 단독명의의 부동산을 공동명의로 이전할 경우에는 취득세와 등기비가 추가되며, 공동명의로 재산증가효과가 나타나 건강보험료가 추가 될 수 있다.

남녀평등 인식과 세테크라는 입소문이 타면서 주택 부부공동명의가 증가하고 있는 추세이다. 하지만 위에서 언급 하였듯 부부공동명의시 추가로 세금이 발생할 수 있고 불편함이 수반되기 때문에, 무조건 추세에 편승하기 보다는 부부상황에 맞는 비용과 편익을 분석하여 합리적인 선택을 하는 것이 좋을 듯 싶다.

부동산태인

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