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19 “입찰표에 ‘0’하나 더 붙여도 낙찰불허가 처분 안돼” 부자뱅크 2012-03-06 5531
경매결과를 보면 간혹 낙찰가율이 몇 천%, 몇 백%이 나오는 상황을 볼 수 있다. 대표적인 사례가 입찰표에 ‘0’을 한 두 개 더 써내는 것으로 예를 들어 5억원을 써내야하는 것을 실수로 붙여서 50억으로 써서 제출하는 경우다.
 
이렇게 입찰표에 0을 하나 둘씩 더 붙여서 고가낙찰 되는 사례는 2월 들어서만 벌써 2건이 나왔다. 지난 14일 서울 남부지방법원 1계에서 진행된 서울 영등포구 양평동4가 삼호한숲 전용 112.77㎡가 감정가(5억 8,000만원)의 948.28%인 55억 1만원에 낙찰됐다. 1회 유찰로 감정가의 80%에서 경매가 진행된 이 아파트에는 3명이 몰려들었고, 입찰자 한 명이 5억 5,000만 1,000원으로 써야 할 것을 실수로 ‘0’을 하나 더 써낸 것이다. 
 
또 지난 9일에는 인천지방법원 부천지원 2계에서 경기 김포시 사우동 농장마을 신안 전용 84.44㎡가 두 번째 입찰에서 감정가(2억원)의 732.50%인 14억 6,500만원에 단독입찰로 낙찰됐다.  이 사건 역시 1억 4650만원으로 써내야 할 것을 14억 6,500만원으로 써낸 것이다.
 
이렇게 고가낙찰이 될 경우 해당 법원에서는 이 사건에 대해 매각허가처분을 내릴 것인지 불허가처분을 내릴 것인지를 결정을 하게 된다.
 
이와 관련해서 지난 2010년 2월에 이런 대법원 판례(2009마2252)가 나왔다. 2009년 3월 수원지방법원에서 감정가액이 9억 5000만원인 아파트가 입찰자의 실수로 53억 2800만원에 낙찰됐다. 이 아파트는 2회 유찰로 최저경매가가 4억 8,640만원까지 떨어졌고, 세번째 입찰에서 최고가 매수인이 5억 3,280만원을 써내려 했던 것을 ‘0’을 하나 더 붙여 53억 2,800만원을 써낸 것이다. 이때 차순위매수신고액은 6억 889만원이었다.
 
이후 최고가매수신고인은 입찰가격의 기재에 중대한 오기가 있었다는 이유로 매각불허가신청을 했고, 수원법원은 이를 받아들였다. 하지만 채권자들이 법원의 매각불허가결정으로 정당한 입찰자의 권리와 2순위 근저당권자의 권리가 침해됐다고 주장하며 즉시항고를 했다. 하지만 1심과 2심에서는 매각불허가 결정이 정당하다는 이유로 항고를 기각했다.
 
하지만 대법원의 판단은 달랐다. 비록 입찰가격에 중대한 오기가 인정되더라도 민사집행법상 규정된 이의신청사유에 해당하지 않는 이상 이미 내린 낙찰처분을 취소할 수는 없다는 것이다.
 
민사집행법 제121조에서는 매각허가에 대한 이의신청사유를 7가지로 규정하고 있다. 
1. 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 때
2. 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때
3. 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 때
4. 최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 제108조 각호 가운데 어느 하나에 해당되는 때
5. 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때
6. 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행중에 밝혀진 때
7. 경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때
 
이 규정에 해당되는 사유가 아니면 매각허가에 대한 이의신청을 할 수 없다는 게 대법원을 판단이다. 이렇게 매각허가결정이 내려지게 되면 최고가매수인은 잔금을 52억원이 넘는 잔금을 납부하고 아파트를 매입하던지 아니면 낙찰받은 아파트의 매입할 수 있는 권리와 함께 입찰보증금(최저경매가의 10%)인 4,864만원을 포기하면 된다. 포기한 입찰보증금은 재경매 배당금에 포함돼 매각대금과 함께 채권자들에게 배당된다.
 
그렇다면 민사집행법에서 정하고 있는 매각불허가 사유에는 어떤 것이 있을까?
 
1 이해관계인의 이의신청이 정당한 경우
여기에는 ▲이해관계인에게 입찰기일과 낙찰기일을 통지하지 아니하였을 경우 ▲채무자에게 경매개시결정의 송달이 없는 경우 ▲매각물건명세서상의 선순위 임차인의 기재누락 ▲입찰물건명세서의 하자 ▲무잉여배당 등이 이에 속한다.
 
2. 민사집행법 제121조에서 정하고 있는 직권 매각허가 사유
매각허가에 대한 이의신청사유에 속하는 경우가 이에 속한다.
 
3. 민사집행법 제124조에서 정하고 있는 과잉매각에 따른 불허가사유
여러 개의 부동산을 매각하는 경우에 한 개의 부동산의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 강제집행비용을 변제하기 충분할 경우에 다른 부동산의 매각을 허가하지 않는다.
 
4. 민사집행법 제127조에서 정하고 있는 부동산훼손으로 낙찰불허가 신청이 있는 경우
입찰 후 천재지변 등과 같이 기타 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실이 경매절차 진행 중에 밝혀진 때다.  
 
따라서 입찰표에 ‘0’을 하나 더 붙이는 입찰사고를 사전에 방지하기 위해 미리 입찰표에 연습을 해보던지 입찰 당일 조용한 휴게실이나 차 안에서 차분히 작성하게 되면 이러한 실수를 줄일 수 있다.
 
㈜디지털태인 홍보팀
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