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29 일반매매보다 경매가 싼 이유… ’명도 때문(?)’ 최원장 2012-07-17 4635
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경매에 있어 가장 어려운 것을 꼽으라고 한다면 가장 많은 선택을 받는 것은 바로 '명도'일 것이다. 일부에서는 경매로 부동산을 취득할 때 일반매매보다 저렴한 이유가 명도 때문이라고 반 농담삼아 지적할 정도다. 그만큼 명도는 경매 고수들도 부담스러워 하는 부분이다.
 
그러나 지난 2002년 민사집행법 시행으로 '인도명령' 제도가 생겼고 이로 인해 명도 부담은 한층 줄었다고 평가된다. 인도명령이란 낙찰자가 매각대금을 납부하고 소유권을 취득했음에도 채무자나 점유자가 해당 부동산을 계속 점유하고 있어 사용수익을 얻지 못하게 됐을 때, 법원에 신청해 채무·점유자로부터 그 부동산을 인도받을 수 있도록 하는 것을 말한다.
 
동일한 경우 민사집행법이 제정되기 전까지는 명도소송을 통해서만 부동산을 인도받을 수 있었지만 인도명령 제도 도입으로 절차가 대폭 간소화됐다. 이에 따라 낙찰받은 부동산의 사용수익도 한결 빠르고 쉬워진 상황이다.
 
그렇다면 인도명령 신청방법과 주의점, 절차 등에는 어떤 것이 있을까.
 
인도명령의 신청은 법원을 찾아가는 일부터 시작된다. 인도명령을 얻기 위해서는 낙찰자가 잔금을 완납한 날로부터 6개월 이내에 잔금완납증명서를 첨부해 해당 집행법원에 신청해야 하기 때문이다. 6개월이 경과되면 인도명령 대상이 됐던 자들도 모두 명도소송을 통해 물건을 인도 받아야 한다는 점을 알아둘 필요가 있다. 차일피일 미루다가 때를 놓치기가 십상이다. 따라서 가장 좋은 방법은 잔금납부와 동시에 인도명령을 신청하는 것이다.
 
인도명령의 대상은 채무자와 소유자, 낙찰자에게 대항할 수 없는 모든 점유자다. 또 선순위임차인 중에서 배당을 모두 받은 임차인 내지는 가장(거짓된) 유치권자 역시 모두 인도명령 대상이 된다.
 
그렇다면 반대로낙찰자에게 대항할 수 있는 자는 누가 있을까? 인도명령 대상이 아닌 사람들에는 선순위임차인, 적법한 유치권자, 선순위임차인이면서 배당요구를 하지 않은 자 등이다. 이러한 사람들은 명도 소송을 통해 건물을 인도받게 된다.
 
이러한 인도명령 결정은 통상 1주일 이내 내려지게 되고 법원은 '인도명령대상자'에게 '인도명령결정문'을 송달하게 된다. 그러면 신청인(낙찰자)은 본인에게 송달된 '인도명령결정문'과 상대방에게 송달되었다는 '송달증명원'을 가지고 관할 법원의 집행관 사무실에 가서 강제집행신청을 하면 된다. 강제집행신청이 접수되면 별도의 강제집행사건번호가 부여되고 담당부서와 담당관이 배정된다.
 
대부분의 임차인은 인도명령 송달을 받게 되면 심리적으로 위축되기 때문에 이럴 때 이사비용 등의 문제를 다시 협상하면 보다 쉽게 합의를 끌어낼 수 있다는 것이 전문가들의 조언이다. 이렇게 해서 합의가 이뤄지게 되면 강제집행취하 신청서를 작성해 제출하면 되고 합의가 이뤄지지 않았을 경우에는 강제집행을 진행한다.
 
집행날짜는 강제집행신청일로부터 15~30일 이내에 결정되고 집행일이 정해지면 담당집행관과 만나 강제집행에 대한 절차에 대해 설명을 듣는다. 이와 함께 강제집행비용(전용 85㎡ 중간층아파트가 150만원 정도)을 예납한다.
 
집행 당일이 되면 집행관 사무실에 사건접수증을 가지고 집행부에 접수를 한다. 그러면 집행관이 그날 집행할 물건과 집행시간을 통보하게 되고 그 시간에 맞춰 낙찰받은 물건 근처에서 대기하고 있으면 집행관이 인부들을 데리고 강제집행을 실시하게 된다.
 
이럴 때 애로사항은 집에 사람이 없는 경우다. 이럴 때는 집행불능이 되어 다음 집행기일을 정하게 된다. 이런 경우에는 이미 납부한 집행비용 중 30%를 추가로 납부하고 또 다음 집행기일을 잡는다. 다음번 기일에는 사람이 없을 것을 대비해서 법원에 등록된 열쇠공, 성인증인 2, 이삿짐센터(보관비 통상 3개월에 90만원) 등이 함께 동행한다.
 
이렇게 강제집행 처분한 이삿짐은 물류센터 등으로 가게 되고 해당 이삿짐 소유자에게 짐을 가져가라는 내용증명을 보낸다. 3개월 내에 이삿짐을 찾아가지 않으면 신청인(낙찰자)은 법원에 강제집행한 짐에 대한 매각명령을 신청할 수 있다.
 
법원에서는 특별히 문제가 없는 한 매각결정명령을 내리고 이후 이삿짐들은 유체동산경매처럼 절차가 진행된다. 여기서 발생한 매각대금으로 짐 보관비를 충당하는 것이 보통이다. 여기까지 진행되면 비로소 강제집행이 끝난 것이다.
 
명도에 임하는 낙찰자들 중 상당수는 강제 집행 절차가 길고 번거롭기 때문에 어지간하면 합의한 뒤 내보내는 것을 선호한다. 물론 그렇게 될 수 있다면 더할 나위 없이 좋은 결과다. 그러나 좋게 해결되기 힘든 경우들도 상당히 많기 때문에 강제 집행을 아예 배제해서도 안되겠다.
 
부동산태인
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