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36 말소 안 되는 선순위 가압류도 있다? 부자뱅크 2012-11-01 5669
경매사건 권리분석을 몇 번 해봤다면 근저당권이나 가압류, 가처분, 전세권 등 권리에 해당하는 여러 단어들을 접하게 된다.
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특히 근저당권은 대부분의 경매사건에서 말소기준권리의 지위를 차지하는데, 여기서 말소기준권리란 등기부등본에 기재된 여러 설정권리 가운데 기준이 되는 특정 권리를 의미하며 이 권리를 기준으로 선순위 권리는 낙찰자 인수, 후순위 권리는 매각과 동시에 말소된다. 즉 낙찰자가 경매 낙찰을 받을 때 부담해도 될 권리와 그러지 않아도 될 권리를 구분해주는 기능을 수행한다.
 
통상적으로 말소기준권리의 대부분은 최선순위 근저당권이다. 이는 국내 부동산거래 구조상 은행에서 담보대출을 받아 레버리지 효과를 누리려는 경우가 많기 때문이지 근저당권에 특별한 힘이 있기 때문으로 보긴 어렵다.
 
따라서 말소기준권리는 근저당권을 제외한 다른 권리가 될 수 있다. 저당권 외에도 담보가등기, 경매개시결정등기, 가압류, 압류 등의 권리가 여기에 해당한다. 이들 말소기준권리는 타 권리의 말소 여부를 결정함과 동시에 자기 자신도 말소하는 것이 보통이지만 특이하게 그렇지 않은 경우가 생길 수 있어 주의가 요구된다.
 
본론에 앞서 가압류에 대해 살펴보면 소송진행 중 채무자가 금전채권을 빼돌릴 것을 방지하기 위해 확정판결을 받기 전 미리 채무자의 재산을 동결시켜두는 것을 의미한다. 가처분이 부동산의 권리와 같은 금전 이외의 권리를 보전하기 위한 보전처분이라면 가압류는 금전채권의 보전처분을 위한 것이다. 따라서 가압류는 등기부상 `금액`이 표시되고 가처분은 `피보전권리의 내용`이 표시된다.
 
이 가압류가 문제가 되는 것은 경매물건의 현 소유자가 아닌 직전 소유자에 대해 설정됐을 때다. 즉 현 소유자가 가압류가 걸려 있는 채로 해당 물건을 인수했을 경우를 말한다. 이 같은 가압류는 경매 낙찰이 돼도 소멸되지 않는 경우가 있다.
 
예를 들어 `철수` `무궁화아파트`의 소유권을 2008 11 14일에 취득했다고 가정하자. 이후 철수는 급전이 필요해 2009 10 22일 미국인인 `제인`에게 돈을 빌렸고 제인은 무궁화아파트에 가압류를 설정했다. 그런데 철수는 제인의 돈을 갚기도 전인 2010 1 7일에 아파트를 제3자에게 팔아버렸다. 3자는 아파트 구입을 위해 은행 대출을 받았고 은행은 2010 1 8일자로 근저당을 설정했다. 그러나 이후 3개월 간 원리금이 체납됐고 은행은 채권회수를 위해 2010 4 30일 아파트를 경매에 넘겼다.
 
이 사건에서 권리변동 순서를 보면 2008 11 14 `철수` 소유권 취득→ 2009 10 22 `제인` 가압류→ 2010 1 7 `3` 소유권 이전→ 2010 1 8일 은행 근저당→ 2011 4 30일 근저당에 의한 임의경매 순이다.
 
이처럼 직전 소유자의 가압류자 잔존한 물건을 낙찰 받을 경우, 가압류의 낙찰자 인수 가능성이 있다.
 
관련 판례에 따르면 직전 소유자의 가압류 채권자는 매각대금 중 가압류 결정 당시의 청구금액을 한도로 배당을 받을 수 있기 때문이다.
 
가압류는 말소촉탁의 대상이 될 수 있지만 집행법원이 종전 소유자의 가압류를 낙찰자가 인수하는 것을 전제로 직전 소유자의 가압류 채권자를 배당절차에서 배제하고 매각을 진행시킬 수도 있다는 것. 이럴 경우 가압류는 말소대상이 아니라는 게 법원 판결이다.
 
따라서 직전 소유자의 가압류가 낙찰자에게 인수될 경우 법원에서는 '전소유자 가압류 낙찰자 인수조건'이라는 특별매각조건을 붙이게 된다.
 
물론 이 같은 사례가 많은 것은 아니다. 있다 해도 직전 소유자의 가압류 채권자를 배당에 참여시켜 가압류를 말소하는 것이 대부분.
 
그러나 경우에 따라 법원이 특별매각조건을 걸고 전소유자의 가압류를 낙찰자에게 인수시키는 경우가 있을 수 있기 때문에 꼼꼼하게 확인한 뒤 입찰하는 것이 좋다. 돌 다리도 두드려 보고 건너는 신중한 자세야말로 불의의 피해를 피할 수 있는 길이다.
 
부동산태인
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