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43 유치권의 성립과 경매절차에서 소멸 또는 인수 여부 부자뱅크 2012-12-17 4312
유치권이 성립되기 위한 요건:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" />
¤ 유치권이 될 수 있는 것은 부동산, 동산 또는 유가증권 등이다.
¤ 채권이 유치권의 목적물에 관하여 생긴 것이어야 한다
¤ 채권이 변제기에 있어야 한다.
¤ 타인의 물건 또는 타인의 유가증권의 점유자이어야 한다.
¤ 유치권이 경매개시결정기입등기 전에 성립되어야한다
 
경매기입등기(압류효력) 이전에 매각부동산에 대해 발생한 채권과 동시에 점유를 하고 있어야 매수인에 대항할 수 있는 권리를 가지게 된다. 대법 20115514 판결은 경매기입등기(압류) 이전에 공사가 시작되었고 점유를 이전 받았더라도 압류효력 이후에 공사를 완료해서 유치권이 성립한 경우, 유치권은 목적물에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 비로소 성립하는 것 이므로 압류효력 발생 후에 유치권이 성립한 경우에는 매수인에 대항할 수 없다고 판단하였다.
 
이는 민법 제3201항 유치의 대상인 물건 또는 유가증권에 관하여 생긴 채권이변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다고 규정하고 있어 이 법문에 충실한 해석이라고 볼 수 있다.
 
다음으로 압류효력 이후에 점유를 이전 받은 경우에는 어떨까. 그 유치권이 압류(경매기입등기)의 처분금지효에 저촉되어 매수인에 대항할 수 없다(대법200522688)는 것이 판례의 입장 이지만 가압류 이후에 점유를 이전 받은 경우에도 가압류의 처분금지효에 저촉되는가에 대해서 대법 200919246 판결은 부정했다.
 
그 이유는 경매기입등기가 되어 압류효력이 발생한 이후에는 매각절차가 진행되어 사실행위로서 처분행위로 볼 수 있어서 이러한 압류효력 이후에 점유한 유치권자는 압류효력의 처분금지효에 저촉되는 처분행위로 봄이 타당하다. 그러나 단지 부동산에 가압류등기가 되어 있을뿐 현실적인 매각절차가 진행되지 않는 경우에 제3자가 유치권을 취득했다면 이는 압류효력에 저촉되는 사실행위로서 처분행위로 볼 수 없고 이 경우 매수인에 대항할 수 있다.
 
뿐만 아니라 근저당권설정등기 이후에 유치권이 발생하고 근저당권에 기해서 임의 경매가 진행되더라고 마찬 가지로 매수인에 대항력을 갖는 유치권자가 될 수 있다(대법200870863).
 
 
유치권에 기한 형식적 경매와 담보물권 등에 기한 경매절차에서 유치권 소멸의 판단
 
유치권에 기한 경매신청으로 낙찰되면 목적 부동산 위의 부담이 소멸된다(대법원 2011. 6. 15. 20101059 결정). 그러나 유치권에 기한 경매절차로 진행되더라도 매각조건으로 목적 부동산 위의 부담을 매수인 인수수주의에 의해서 매각되는 경우가 있어서 유치권에 기한 경매시 중요한 점은 매각조건으로 소멸주의에 의할 것인지, 인수주의에 의할 것인지, 그에 따른 배당절차를 진행할 것인지 가 매우 중요하다.
 
이 밖에도 유치권이 소멸되지 않는 경우가 있는데, 대법원 2011. 8. 18.선고 201135593 건물명도 사건인데, 유치권에 기한 경매신청 이후 저당권에 기한 이중경매가 개시되면서 유치권에 기한 경매절차진행가 중지되었고, 그후 저당권에 기한 경매절차를 통해 낙찰이 이루어졌다면 유치권이 소멸되지는 않는다는 취지의 판단이다. 민법 제322조 제1항에 의하여 실시되는 유치권에 의한 경매도 강제경매나 담보권 실행을 위한 경매와 마찬가지로 목적부동산 위의 부담을 소멸시키는 것을 법정매각조건으로 하여 실시되고 우선채권자뿐만 아니라 일반채권자의 배당요구도 허용되며, 유치권자는 일반채권자와 동일한 순위로 배당을 받을 수 있다고 봄이 상당하다.
 
다만, 집행법원은 부동산 위의 이해관계를 살펴 위와 같은 법정매각조건과는 달리 매각조건 변경결정을 통하여 목적부동산 위의 부담을 소멸시키지 않고 매수인으로 하여금 인수하도록 정할 수 있다(대법원 2011. 6. 15. 20101059 결정, 대법원 2011. 6. 17. 20092063 결정 등 참조).
 
그런데 부동산에 관한 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매절차에서의 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있고(민사집행법 제91조 제5, 268), 유치권에 의한 경매절차는 목적물에 대하여 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매절차가 개시된 경우에는 정지되도록 되어 있으므로(민사집행법 제274조 제2), 유치권에 의한 경매절차가 정지된 상태에서 그 목적물에 대한 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매절차가 진행되어 매각이 이루어졌다면, 유치권에 의한 경매절차가 소멸주의를 원칙으로 하여 진행된 경우와는 달리 그 유치권은 소멸하지 않는다고 봄이 상당하다(대법원 2011. 8. 18.선고 201135593).
 
 
형식적 경매로 유치권에 기한 경매와 공유물분할을 위한 경매 소멸주의 여부
 
유치권에 기한 경매와 공유물분할을 위한 경매(대법200637908)의 중요 쟁점이 인수주의를 매각조건으로 해서 매각절차가 진행되지 않는 한 모두 소멸되는 것으로 대법원이 판단을 내리게 되었다. 따라서 소멸주의로 매각절차가 진행된다면 부동산 위의 모든 채권자들은 배당받고 소멸되므로 매수인 부담이 없게 된다. 유치권에 기한 경매신청에 따라 부동산이 매각이 될 경우 유치권자는 채권을 모두 변제받지는 여부와 상관없이 유치권은 매각으로 완전히 소멸하게 되므로 유치권자는 더 이상 유치물에 대해 계속해서 점유를 할 수 없게 된다.
 
 
유치권에 기한 경매신청시 유의할 점
 
유치권자는 우선변제권이 없는 일반채권자에 불과해서 배당순위에서 밀리게 되므로 경매신청을 하기 전에 배당받을 가능성 여부 등을 잘 판단하고 나서 유치권에 기한 경매신청을 해야 한다. 유치권에 기한 경매를 신청하게 되면 소멸되는 것이 원칙이기 때문에 간혹 배당도 받지 못하고 유치권이 소멸되는 경우가 발생할 수 있기 때문이다.
 
부동산태인
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>>판사도 인정하는 유치권은?
부동산 경매에선 유치권이 깡패다?
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