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66 애물단지 체납 관리비, 알고 보니 ‘복덩이’ 최원장 2014-02-03 5002
#1. 지난 2009년 근린상가를 낙찰 받은 A씨는 2년 후인 2011년 이를 양도하며 짭짤한 수익을 올렸다. 하지만 기쁨도 잠시, A씨는 양도소득세를 납부하며 뜻하지 않은 상황에 직면했다.
 
A씨는 낙찰 당시 상가관리업체로부터 전소유자가 미납한 공용부분에 대한 관리비 청구서를 받아 이를 대신 납부했다. A씨는 대납한 관리비를 필요경비에 포함해 양도소득세를 신고했지만 세무서는 이를 인정해주지 않았다. A씨가 전소유주에게 대납한 관리비에 대한 구상권을 행사할 수 있기 때문에 관리비는 양도소득 필요경비에 해당하지 않는다고 판결한 것이다.
 
#2. B씨도 지난 20068월 고양시 일산의 근린상가를 낙찰 받았다. 이듬해에 이 건물을 매도한 B씨는 대납한 체납관리비를 양도소득 필요경비로 신고했으나 인정받지 못했다. 이에 불복한 B씨는 소송을 냈고 항소심을 맡은 대법원은 B씨의 손을 들어줬다.
 
그렇다면 왜 B씨는 A씨와 달리 체납 관리비를 필요경비로 인정받았을까? A씨와 달리 B씨의 체납관리비 대납이 양도소득 필요경비로 인정 받은 이유는 관리비 대납 자체가 불가피했기 때문이다.
 
대법원은 대납한 체납관리비를 전소유주로부터 상환 받을 가망이 없는 점 단전·단수 등의 조치를 피하기 위해 부득이하게 체납관리비를 납부한 점을 들었다. 바꿔 말하면 양도소득을 얻기 위한 필요 비용으로서의 정당성이 인정됐다는 것이다.
 
이는 대법원이 B씨가 대납한 체납관리비를 낙찰자가 반환한 임대보증금이나 유치권 채권 변상과 같이 부득이한 상황에서 물건의 온전한 사용을 위해 사용된 비용으로 인정해 줬다는 의미이기도 하다.
 
이밖에도 양도세법은 일반적으로 부동산 경락인이 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제한 경우에도 해당 변제 금액을 양도소득 필요경비로 인정하고 있다.
 
아울러 낙찰자가 대항력 있는 임차인에게 반환한 임대보증금 역시 실질적으로 그 부동산을 취득하는 데 소요된 대가로 보고 부동산의 취득가액으로 산정해야 한다(대법원 1992. 10. 27. 선고 9211954 판결 참조)는 내용의 대법원 판결도 존재한다.
 
이처럼 경매시장에서 관리비에 대한 관심이 높아지고 있는 것은 관리비를 체납한 채 경매되는 아파트 물량이 증가 추세에 있기 때문이다.
 
부동산태인에 따르면 관리비가 체납된 채 경매장에 나온 수도권 소재 아파트 물건은 2013 12월 말 기준, 전체의 43.13%에 달한다. 이는 국제금융위기가 터진 2008년의 31.37%에 비해 11.76%p 증가한 것. 수도권 아파트 경매물건 10개 중 4~5개는 관리비가 체납돼 있다는 의미다.
 
특히 관리비를 100만원 이상 체납한 아파트 물건 비중도 이에 못지 않게 늘었다. 전체 체납물건 중 관리비가 100만원 이상 체납된 물건은 2008 39.12%에서 꾸준히 증가해 지난해에는 45.22%까지 치솟았다.
 
 
이 같은 흐름을 감안할 때 체납 관리비의 존재 여부와 이를 양도소득세 산정 시 필요경비로 인정받을 수 있을지를 미리 따져보는 것은 실제 수익을 올리는 것만큼이나 중요하다.
 
올해부터 다주택자들의 양도소득세 중과제도가 폐지되기는 했으나 전업 부동산 투자자들에게 양도소득세는 그 높은 세율 때문에 여전히 넘을 수 없는 장벽이다. 특히 본인이 쓴 것도 아닌 관리비와 공과금을 어쩔 수 없이 내고도 양도소득의 필요경비로 인정받지 못한다면 두 배로 억울한 일일 것이다.
 
물론 첫번째 사례의 A씨처럼 증거가 없어 필요경비로 인정받지 못할 수 있으나 B씨처럼 반대의 판결을 받아낼 수도 있다. 이를 위해서는 경매로 낙찰받았다는 사실만 기뻐하고 만족할 것이 아니라 차후 재매각 시 필요한 여러 조치들에 대한 주의도 게을리해서는 안되겠다.
 
부동산태인
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