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69 소액임차인 우선변제… ‘이럴 땐 안됩니다’ 최원장 2014-02-12 4003
경기도 안양시에 있는 한 다세대에 임차해 살고 있던 A씨는 자신이 살던 건물 대지의 지분 일부가 경매에 부쳐진다는 사실을 알게 됐다. 건물 일부만을 임차해 살고 있어 보증금 500만원으로 소액임차인에 해당된 A씨는 우선변제를 받기 위해 배당요구를 했다.
하지만 법원은 A씨를 비롯한 임차인들에게 우선배당을 해주지 않았다. 경매에 부쳐지는 지분 소유자가 건물 소유주와 다른 사람이기 때문이었다.
이에 불복한 A씨는 임차목적물과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차목적물과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대해 우선변제권을 행사할 수 있음을 근거로 배당이의를 제기했다.
이어 A씨는 이 사건 건물은 집합건물이기 때문에 이 경매사건은 전유부분과 분리해 대지사용권을 처분하는 것을 금하고 있는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제 20조에 반하고 있다고 주장했다.
하지만 법원은 우선변제권은 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도돼 임차목적물과 대지의 소유자가 서로 달라진 경우에도 적용되지만(대법원 2007. 6. 21. 선고 2004 26133 판결 참조) 이 사건의 경우 임대차 계약 당시부터 건물 소유주와 경매 대상 토지 소유주가 달라 인정할 수 없다고 판결했다..
또 이 사건 건물은 신축 당시 집합건물이 아닌 일반건축물로 지어진 후 집합건물로 전환됐기에 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률을 위반하지 않았다고 판결했다.
요컨대 임대차보호법상 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인은 임차주택과 별도로 대지만이 경매될 경우에도 그 환가대금에 대해 우선변제권을 행사할 수 있으나 임대차 성립 당시부터 임차목적물의 소유자와 대지의 소유자가 달랐던 경우에는 이야기가 달라진다.
애초에 임대차계약과는 상관이 없었던 지분이기 때문에 이에 대해서는 소액임차인이라도 우선변제권을 행사할 수 없다는 것이다. 물론 건물이 경매에 부쳐져 매각된다면 그 대금 범위 안에서 우선변제를 받을 수 있다.
이런 상황은 임차인만 조심할 것이 아니다. 공인중개사 입장에서도 이 같은 상황을 만나면 반드시 이에 대해 예비임차인에게 설명해줘야 한다. 임차인이 중개대상물건에 대한 주의설명 의무를 소홀히 했다고 주장하며 민사를 걸어올 경우, 법원은 유사한 판례를 참고해 임차인의 손을 들어줄 확률이 크다.
대법원에서는 다수의 임차인이 거주할 수 있는 다가구를 임차의뢰한 세입자에게 이전 계약자들의 계약일과 확정일자, 보증금 액수 등 권리관계에 대해 설명하지 않고 중개대상물 확인서의 권리관계 란에도 기재하지 않은 공인중개사에게 임차인이 입은 피해의 일부를 보상하는 판결을 내린 바 있다<대법원 2012.1.26. 선고 201163857 판결>.
부동산태인
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