홈 > 경매자료실 > 경매배우기
번호 제목 작성자 작성일 조회
75 30년 지상권 걸린 토지, 낙찰받아도 되나? 부자뱅크 2014-03-06 4343
경매시장에서 아파트만큼 물량이 풍부하고 선택의 폭이 넓은 물건으로 토지를 꼽을 수 있다. 토지는 주택물건 부지에서부터 전혀 관리되지 않은 잡초가 무성한 상태의 밭에 이르기까지 형태가 다양해서 특히 주의해서 골라야 하는 물건이기도 하다.
:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" /> 
토지 경매에 관심을 가지고 있는 독자들이라면 앞서 설명한 수많은 토지 물건 중에서도 선순위지상권이 설정된 물건을 접해 보셨을 것이다.
 
경매 초심자의 경우, 말소기준권리보다도 앞서 있는 이런 지상권을 보고 있노라면 유사한 단어인 법정지상권이 떠오르면서 절대 대항할 수 없고 낙찰로도 소멸되지 않을 것이라고 지레 짐작하게 된다.
 
그러나 사실 이 지상권은 대지의 담보가치 하락을 방지하기 위해 근저당권자가 그 위에 아무것도 세우지 못하도록 설정하는, 어찌보면 단순한 권리다. 이미 건물이 올려진 뒤 소유주가 바뀌면서 발생하는 법정지상권과는 다른 개념이며 낙찰과 동시에 말소되는 케이스가 더 많다는 것이다.
 
오늘 소개할 판례는 바로 이와 같은 지식의 근거가 되는 내용이다.
 
 
1997 6, A씨는 급전이 필요해 동생이 가지고 있는 의정부 소재 토지를 담보로 하고 B씨와 C씨에게 각각 7000만원씩을 빌렸다. 이 과정에서 B씨와 C씨는 A씨에게 발행일과 지급일, 지급지, 지급장소 등을 백지로 하는 액면 1500만원짜리와 5000만원짜리 약속어음을 각각 발행 받았다.
 
A씨의 동생은 이 차용금채무를 담보하기 위해 B씨 명의로 1500만원 짜리 근저당 1, C씨 명의로 1억원과 5000만원 짜리 근저당 2건을 각각 경료해주고 담보가치 하락을 방지하기 위해 B씨와 C씨 명의로 지상권설정등기까지 경료해줬다.
 
이후 B씨는 받아뒀던 백지 어음의 발행일을 1997 6 19, 지급일을 1997 12 19일 등으로 보충한 뒤, 다음해인 98 4 9, 이 근저당권에 기해 임의경매를 신청했다. 이 날 내려진 경매개시결정은 이듬해인 99 1130일 결정이 취소됐고 경매 신청도 각하됐다.
 
한편 C씨는 받았던 백지 어음의 발행일을 1997 6 18, 지급일을 1998 6 18일 등으로 보충한 뒤 지난 2009 3월 말, 근저당권에 기한 임의경매를 신청했다. 이런 가운데 A씨의 동생이 2000 4월 세상을 떠났고, D씨는 배우자로서 A씨 동생의 재산을 공동 상속했다.
 
D씨는 C씨의 임의경매 신청에 맞서 근저당권설정등기의 말소등기를 구하는 소를 냈다. D씨는 B씨와 C씨의 채무에 대해 변제기 도래 시점에서 각각 10년이 지나 시효의 완성으로 소멸했으므로 이들 근저당권 3건과 지상권 등기를 모두 말소해달라고 청구했다.
 
원심은 D씨의 주장이 이유 있다고 보고 이를 모두 인용했다. B씨와 C씨는 이에 불복, 항소를 거쳐 대법원까지 상고하며 자신들의 권리를 주장했으나 결국 패소했다.
 
대법원 판사진은 근저당권 등 담보권 설정의 당사자들이 그 목적이 된 토지 위에 차후 용익권이 설정되거나 건물 또는 공작물이 축조·설치되는 등으로써 그 목적물의 담보가치가 저감하는 것을 막는 것을 주 목적으로 지상권을 설정하였다면, 그 피담보채권이 변제 등으로 만족을 얻어 소멸한 경우는 물론이고 시효소멸한 경우에도 그 지상권은 피담보채권에 부종하여 소멸한다고 판결했다.
 
 
이상의 내용에서 알 수 있는 것은 지상권을 설정하는 목적이 담보가치의 보호에 있을 때, 그 담보채권이 여하한 이유로 소멸했다면 지상권 역시 소멸한다는 것이다.
 
이를 경매사건에 적용해본다면 선순위지상권이 있는 물건이라도 말소기준권리 채권자 명의와 지상권자 명의가 동일하다면 이는 매각과 동시에 말소될 소지가 다분한, 깨끗한 물건으로 볼 수 있는 것이다.
 
지상권을 병행 설정한 근저당권자 입장에서도 이 지상권 때문에 입찰자가 줄거나 낙찰가가 감소할 경우 손해가 불가피한 만큼 요즘에는 스스로 나서 지상권에 대한 우려를 줄이는 케이스도 관찰되고 있다. 다만 지상권의 목적이 다른 데 있는 물건의 경우에는 투자 시 주의를 요한다.
 
토지 경매에 나설 때는 이 같은 지상권의 속성을 잘 알아두고 물건을 골라보는 것이 권장된다. 알면서 피해를 볼 확률도 적어지거니와 아무도 손대지 않는 뜻하지 않은 물건에서 수익을 낼 가능성도 있기 때문이다.
 
부동산태인
Trackback: http://realtycoon.co.kr/bbs/tb.php/edu_auction/75
게시글을 twitter로 보내기 게시글을 facebook으로 보내기 게시글을 Me2Day로 보내기 게시글을 요즘으로 보내기
중간생략등기, 잘못하면 돈도 잃고 부동산도 잃을 수 있다
상사유치권 VS 경매 낙찰자, 누가 이길까?
안양경매소개   |   수강신청   |   오시는길

안양시 동안구 평촌대로 217, 311호(호계동 1048-3 한솔센트럴파크1차)   /
부자뱅크경매학원(안양교육원)   /    원장: 최경섭   /
사업자등록번호: 138-91-31882   /   전화: 031-342-8887   /    팩스: 031-344-9100   /
통신판매업신고: 제2013-경기안양-00405호
copyright(c)since2011 BOOKABANK all right reserved.