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12	부동산 출구전략과 투자기준	부자뱅크	2012-02-22	22542
새해 시작부터 부동산에 대한 대대적인 해체작업이 시작되었다. 일명 “출구전략”이라고도 한다. 1월 30일 “ 서울시 뉴타운-정비사업 신 정책 구상”을 발표하여 4월 최종 결정할 것이지만, 재개발사업의 전면 재검토하기로 하면서, 서울시내 재개발 사업은 커다란 전환기를 맞게 되었다.   ‘박원순 식 뉴타운 해법’이라고도 하는 데 추진위원회 결성이전 재개발지역의 해제조건을 쉽게 하고, 이미 조직된 추진위원회나 조합이 해제되면 그에 따른 비용 손실은 일정부분 지원한다는 내용이다. 또한 사업추진 단계별로 일정 기간 내 다음단계를 이행하지 않을 경우 자치구청장이 재량에 따라 정비구역지정을 취소하는 ‘일몰제’도 추진하게 된다. 서울시 재정비촉진지구 지정현황을 보면, 서울시 재정비구역은 총 1,300개 구역으로서 뉴타운 305개, 재개발 529개, 단독재건축 276개, 공동재건축 190개 지역이고, 이중 재검토 대상이 되는 구역은 610곳으로서 추진위나 조합이 없는 곳은 317개, 추진위나 조합이 있는 경우는 293개 지역이다. 조합이 없는 곳은 실태조사기준을 마련하여 조사대상 항목을 선정하고 전문가의 자문과 사전 홍보를 통해 찬반의견을 수렴하여 최종결론을 내게 된다. 반면 조합, 추진위가 있는 경우는 주민 10%이상의 요청에 따라 실태조사, 전문가자문, 사전홍보를 통해 조합원 과반수 이상의 동의를 받아 취소결정을 하게 된다. 기존 입주한 뉴타운 지역을 보면, 사업이 끝나면 이전보다 거주자 가구수가 12%감소한 것으로 나타나고, 이전 세입자용 주택은 개발 이전 70%에 이르던 것이 개발 이후 37%밖에 되지 않았던 주택 부족 문제도 해결될 것이라고 보고 있다. 물론 정책 시행을 위해 풀어야 할 문제도 적지 않다. 추진위나 조합이 해제될 때 기존에 투입된 비용에 대한 보상 즉 매몰비용에 대하여 서울시는 서울시와 정부에서 부담해야 한다고 주장하는 반면 국토해양부는 특정지역에서 민간이 추진한 사업을 정부가 재정 지원한 사례가 없고, 다른 민간 부동산 개발사업과의 형평성에도 문제가 생기기 때문에 수용하기 어렵다고 한다. 또한 지역내에 개발을 찬성하는 조합원도 적지않아 이들의 의견을 묵살하는 것도 쉽지 않아 보인다. 이제 뉴타운 , 재개발지역 내 투자는 서울의 전면재검토 ‘신 정책구상’에 따라 진행이 느린 곳은 구역지정이 취소되고, 개발의지가 강한 지역은 사업진행이 빨라질 것으로 보여, 뉴타운 사업진행을 예측하는 것이 가능해질 것으로 보인다. 하지만 뉴타운 ,재개발사업의 위축으로 주택공급이 감소하고, 이로 인한 집값이 불안해질 요소가 상존한다.   또 1월31일에는 토지거래허가구역 절반이 해제되었다. 해제된 1244㎢ 규모의 토지 가운데 70%인 871㎢는 수도권에 집중돼있다. 특히 화성과 용인, 수원, 평택 등 개발압력이 높아 땅 투자 수요가 가장 높은 경부고속도로와 경인(영동)고속도로 주변과 지방에서 땅 가격이 높은 대구와 울산, 김해 지역 등이다. 정부는 지난 2009년부터 지난해 5월까지 3차례에 걸쳐 토지거래허가구역을 해제하였지만 땅값 상승과 투기를 염려해 이들 지역만은 풀지 않고 있었지만 이번에 대대적으로 ‘큰맘먹고’ 해제한 것이다. 실제 이번 해제 대상에서 빠진 경기 하남, 시흥 등은 정부가 직접 공공아파트 등 개발하는 보금자리 사업지 주변뿐이다. 공익 사업에 직접 타격을 주지 않을 지역이면 외지인의 투자나 투기를 허용해 땅값 상승은 사실상 용인하겠다는 것으로 해석된다. 토지거래허가구역 내에서 토지를 거래할 때는 지자체 장의 허가를 득하여야 하고, 각 토지의 용도에 맞게 지정한 기간에 의무적으로 이용해야 하는 이행조건을 지켜야 후에 매매가 가능하다. 토지거래허가구역의 지정목적은 실소유자에게만 해당 부동산의 매입을 가능하게 하는 것이므로, 허가구역 내 농지는 2년, 임야, 목장은 3년, 개발용 토지는 4년, 기타 토지는 5년이다. 또한 주택은 3년, 상가는 4년은 직접 거주해야 한다. 허가구역이 해제되면 이와 같은 의무이행기간이 사라지므로, 실수요자가 아닌 외지 투자자들과의 매매가 가능해지므로 거래량이 늘고 수요가 늘어나 부동산 가격이 상승할 가능성이 높아진다. 과거 선거를 앞두고 개발공약에 따라 부동산 가격을 상승하였다. 그 중 유독 가격이 부침이 심하였던 부동산은 재개발, 재건축, 토지시장이다.. MB정부에서는 서울과 지방 모두에서 뉴타운바람으로 재개발지역 내 부동산은 미래가치를 발판 삼아 폭등하였다. 심지어 ’타운돌이’라고 하지 않았던가. 당시 지역민이 이익이 될 것이라 믿었던 뉴타운을 외쳐야 당선될 수 있었다. 이제 뉴타운은 여러 이해집단이 얽혀 개발이 쉽지 않은 특성으로 ‘타운돌이’들은 부메랑되어 되돌아온 돌팔매질에 머리가 깨어지게 생겼다. 또한 선거 공약에서 빠지지 않는 것은 도로, 교통망 확충과 대규모 시설 유치 등으로 지역 내 토지가격이 일시 상승하는 일이 다반사였다. 토지거래허가구역 해제는 토지거래를 활성화하고 가격을 상승시켜 지역민의 선거 표를 얻기 위한 정치적 이벤트로 보는 시각이 많다. 선거철을 맞아 지난 정권의 과오를 심판하여야 표를 얻을 수 있고, 기존에 억눌렸던 마음을 풀어주어야 표를 얻을 수 있는 정치적 신념에 따라 변하는 부동산 가격에, 투자자는 어떤 기준을 가지고 투자해야 하는 지를 다시 한번 생각하게 된다.   ㈜디지털태인 칼럼니스트 김광수

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