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25	깡통아파트의 무상임대 상가	부자뱅크	2012-07-17	13626
깡통부동산은 부동산 시세가 하락하면서 그 매매가격이 담보대출금과 전세금의 합계 이하로 하락, 매수자가 실제 투자금액(현금)을 지급하지 않고도 매입할 수 있는 부동산을 말한다. :namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" />  시세 4억원짜리 부동산이 대출금 3억원에 임대보증금 1억원이라면 이 부동산은 깡통부동산이라 할 수 있다. 담보대출과 임대보증금 비중이 높은 주거용부동산, 특히 아파트의 경우 이 비중이 높아 깡통아파트에 대한 문제가 심각하다.   아파트가격이 하락하면서 분양 받은 아파트 가격의 현시세가 분양가 이하로 떨어진 ‘마이너스분양권’ 매물이 서울을 포함한 수도권지역에 넘쳐나고 있다. 분양권거래시 매수인은 계약금을 지급하는 대신 하락분 만큼의 마이너스 계약금을 받는 이상한 계약을 하고 있는 것이다. 이러한 현상은 인천 송도, 청라지구 뿐만 아니라 용인, 파주, 김포, 일산, 남양주, 수원, 안양, 등 수도권 전체와 심지어 강남권에서도 나타난다.   깡통부동산과 같은 가격구조는 보통 부동산가격의 폭락과 과다 담보대출이나 전세금 폭등의 원인인 경기침체, 가격의 거품, 일시적 수급 불균형, 부동산 정책과 금융 등에서 발생된다.   구체적인 부동산가격 하락원인은 우선 국제적으로는 세계 경제의 불안정성, 장기적 경기침체로 인한 부동산가격의 추가하락 가능성으로 인한 매입유보가 있다. 또 국내적으로는 보금자리주택의 공급과 2기 신도시의 공급과잉으로 인한 미분양, 이로 인한 분양가 하락이 노후한 1기 신도시와 서울지역의 아파트가격 추가하락을 만들어 오고 있다. 이러한 요인들이 다시 수도권지역의 미분양을 만들어 가격하락의 역순환을 만들고 있는 형국이다.   매매를 유보하다보니 전세수요의 증가로 전세가 상승을 가져오고 전세가와 대출금의 비중이 커지게 돼 결국 깡통아파트가 양산되고 있다. 깡통아파트와 같은 매물의 등장은 대출금회수와 임차보증금 회수를 어렵게 해 금융권 뿐만 아니라 경제전반에 악영향을 미치게 된다.   사실 깡통아파트에는 수도권 특히 2기 신도시지역에 분양받아 입주한 분양자들의 현실이 더 암울하다는 이면이 있다. 아파트는 주거용 부동산 중 수익성과 환급성, 안정성이라는 3가지 투자의 기본요건을 다 갖고 있다. 신도시 아파트에 분양입주한 투자자들은 분양받을 당시 이러한 아파트의 투자수익에 대한 학습효과로 적극적 투자심리를 갖고 분양가대비 30%내외의 투자자본만으로 분양받아 나머지는 중도금대출을 받았다. 그 당시 중도금대출은 집단대출로서 LTV, DTI 규제를 받지않아 잔금대출로 전액 전환됐다. 현재 분양받은 아파트 대부분은 분양가이하로 하락한 것이 대부분이다.   이제 담보대출의 5년 거치 기간이 만료돼 원금상환이 시작되면 적극적 투자의 결과로 아파트가격이 하락한다. 이로 인해 ‘하우스푸어’인 현재의 상태에서 소유의 아파트마저 깡통아파트로 바뀌게 된다. 결국 깡통아파트가 매매되지 않으면 경매 실행으로 파산되고, 이 중 금융권 채권 미회수와 임차인 보증금 미회수금이 발생하게 된다.   이미 가계부채에 대한 경고등이 켜졌다. 실질적으로 소득증가가 없는 상태에서, 경기침체로 인해 생활비로 사용하기 위해 부동산을 담보로 대출받는 비율도 높아지고 있지만 한편으론 부동산가격 하락으로 부동산처분 이익이 없는 깡통아파트로 인한 가계담보대출 연체율도 급등하고 있다.   다행히 작년 말 이후 금리인상이 이루어지고 있지 않지만 금리인상이 이루어질 경우에 가계부채 부실이 경제 전체에 ‘도미노’식으로 확산될 수 있다. 통계에 의하면 5월 말 기준 주택담보대출 잔액은 300조원으로 이중 부채상환능력이 취악한 대출비율은 전체의 1/3이 넘는 것으로 나타났고, 이 중 올 연말과 내년 초에 만기가 도래하는 대출의 비율이 34.8%이다.   깡통상가는 수년 째 공실상태에 있는 상가로서 매매가(분양가) 대비 수익이 거의 나지 않는 상가를 말하는데, 고분양가와 업종제한 등으로 공실인 경우가 많다. 이와 같이 공실인 경우엔 시행사 입장에서는 10%~20%의 할인, 임대의 경우에는 임차보증금의 인상 없이 보존조건을 취하거나, 무료로 임대조건(rent free)을 취하기도 한다.   주택시장과 함께 상가시장도 침체되면서 상가시장에도 공실 상태인 깡통상가나 무상임대 상가가 등장하고 있다, 임차인이 재계약을 하지 않거나 새로운 임차인을 찾기 어려울 때는 임대료를 깍아주기 보다는 임대료는 그대로 두고 몇 개월은 임대료를 받지 않으면 임대인 입장에서는 형식적으로 임대료는 그대로 유지되는 것이고 임차인은 저렴하게 임차한 결과를 가져오므로 쌍방에게 유리한 계약형태라고 볼 수 있다.   상가투자의 경우는 분양가의 고저를 따지기 보다는 분양가대비 안정적인 임대수익을 우선적으로 분석해야 하고, 향후 상권의 발전성, 경쟁관계, 적정업종선택 등을 따져서 장기적인 관점에서 선택해야 한다.   결국 깡통아파트나 무상임대 상가의 경우 투자자 입장에서는 기회일 수 있다. 이러한 부동산은 급매로 매각될 수 밖에 없는 반면 권리관계가 복잡할 수 있으므로 정확한 권리와 내재가치 분석을 통해서만 투자수익을 높일 수 있을 것이다.   투자수익을 높이는 방법은 저가매입과 타이밍이라고 할 수 있는 데 깡통부동산은 이 두가지 모두를 내포하고 있는 기회의 부동산이라 할 수 있다.   부동산태인

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