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38 13년 새 부동산정책은 투자 나침반! 부자뱅크 2013-01-25 10029
새로 바뀌는 부동산정책은 부동산 투자시장의 지표가 되며 투자수익창출의 시작이 된다. 2013년에 시행되는 정책들은 기존 부동산 대책이 2012년 말로 종료되는 것과 새롭게 개정되는 정책으로 나누어 볼 수 있다.
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우선 2012년 말로 종료되는 정책을 살펴보자. 지난 9.10 부동산 경기 활성화대책으로 내놓은 취득세감면과 미분양아파트에 대한 5년간 양도세 비과세 혜택은 2012 12월을 마지막으로 종료되고, 다주택자 양도소득세 폐지와 분양가 상한제 페지 법안은 국회를 통과하지 못해 2013년으로 넘어가게 되었다.
 
이에 따라 2013년 부터는 취득세율은 9억원 이하 1세대 및 일시적 2주택자는 현행 1%에서 2%, 9억원 초과의 1세대 및 다주택자는 2-3%에서 4%로 높아지게 되었고, 이러한 취득세 50%감면 혜택은 2013년 말까지 적용된다.
 
9억원 미만의 미분양주택을 구입하는 경우 주택취득 후 5년 이내에 양도하면 계약일로부터 5년까지 발생한 양도차익에 대하여는 세금을 내지않는 혜택도 2012 12월 말로 종료된다.
 
이 조치로 경기도 2기 신도시의 미분양 아파트 물량이 소진되면서 분양시장이 활기를 띠고있다. 실수요자 중심으로 주거환경 등 제 조건을 따져보면 건설사의 파격적인 조건으로 미분양아파트 저가 매입과 향후 5년간 가격상승으로 인한 양도세에서 자유로울 수 있어 일거양득의 수익을 창출할 기회가 될 수도 있다.
 
2010년부터 1-2인 가구의 전월세난을 해결하기 위한 정책지원으로 주택공급의 주체였던 도시형생활주택에 대한 국민주택기금지원이 종료된다. 2% 금리지원으로 도시형주택공급을 지원했지만 이제는 전용 5평 내외의 소형주택 중심으로 공급과잉 상태가 됐다. 이에 따라 2013년부터 예정된 입주개시 후에는 도시형 생활주택에 대한 문제점이 더국 심각하게 부각될 것이다.
 
민영주택 청약 재당첨제한이 페지되는데, 주택경기 침체로 미분양주택이 속출하는 현실에서 청약 재당첨 제한이 무의미해짐에 따라 투기과열지구(강남 3구도 해제되어 해당지역 없음)외 민영주택에 대하여 재당첨제한을 적용하지 않는다. 다만 국민주택의 경우는 재당첨제한이 그대로 유지된다.
 
다음으로 2013년부터 시행되는 정책을 살펴보자.
 
비상업용 토지에 대한 양도소득세 중과폐지와 장기보유특별공제 제도가 시행되는데, 2007년 토지투기방지를 위해 시행되어 현행 세법 상 나대지, 잡종지 등 비사업용토지를 매각하는 경우 장기보유특별공제 배제 및 60% 양도세 중과가 적용돼왔다. 이것이 페지되면서 비상업용 토지에 대한 일반세율과 3년이상 장기보유시 최고 30%이하 공제혜택을 적용받을 것으로 보인다.
 
주택단기 양도세율 감면도 시행된다. 2014년까지 취득하는 주택은 1년안에 양도시 40%, 2년내 양도하는 경우는 기본세율로 전환된다. 또한 원조합원입주권 및 승계조합원 입주권의 단기양도도 기본세율이 적용되며, 일반 분양권은 현행대로 1년내 50%, 2년내는 40%의 중과세율이 적용된다.
 
재건축을 하기 위해서는 20(아파트는 40, 81년부터는 매년 2년씩 더해서 계산)이 도래하여야 하나 건축물의 중대한 결함(구조적, 기능적)이 있을 경우 주민의 1/10의 동의를 받아 안전진단을 통과하면 재건축 할 수 있어 1980년대의 수도권 주공아파트들이 주 대상이 될 것으로 보인다.
 
이번 대통령선거에서 당선 가능성이 큰 두 대선후보들의 부동산 공약은 하우스푸어, 부동산담보대출과 연계된 가계부채등에 초점이 맞춰져 있어 부동산가격 상승을 위한 과거 부동산개발을 위한 공약과는 다른 양상을 띠고 있다.
 
지역적 공약을 보면, 인천지역에 대하여, 여당후보는 인천아시안게임 지원과 경인고속도 무료화를, 야당후보는 아시안게임 주경기장 건설사업비의 30% 1470억 정부지원을 약속하였고, 전라도지역에 대하여는 여당후보는 광주지역에 자동차100만대 생산을 위한 생산기지와 풍력발전단지 육성안을, 야당후보는 여수 엑스포 부지를 해양관강특구로 지정하고 순천만일대 국제정원박람회에 대한 정부지역을, 두 보호 모두 대전광역시에 대하여는 국제과학비즈니스 벨트 추진을 약속하였다.
 
강원도지역에서는 여당후보는 동해안경제지유구역지정, 동서고속철도, 원주강릉복선전철확충을, 야당후보는 남북협력성장 특별구역으로, 춘천과 원주를 관광휴양도시로, 동서고속전철과 개성공단과 같은 남북경제협력지대를 만들겠다고 약속하였다. 물론 이들 대선 공약들은 구체적인 재원마련 등 세부적인 계획이 부족해 빈 공약이 될 수 있다.
 
부동산 정책은 부동산투자의 바로미터가 되고 부동산 투자수익의 근원이 되는 것이므로 이들 정책이 그 지역의 발전과 부동산 가격에 어떠한 영향을 얼마나 미치는 지를 파악하는 것이 먼저 길목을 잡고 기다리는 성공투자의 지름길이라 할 수 있겠다.
 
부동산태인
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